买房 卖房 选好经纪人是关键

信息时代的确为我们带来了诸多方便，每天网上有大量免费信息，在这种情况下，买房和卖房时是否还需要房地产经纪人?下面是雇佣房地产经纪人的好处。

房地产经纪人通常会为买房者事先联系、安排好看房事宜，节省很多时间和精力。

知识和经验

如果你拥有一位房地产经纪人，那么作为雇主的你，就不需要知道有关买卖房屋的所有细节。

不过一定要找对经纪人才行。一般而言，房地产经纪人是受过正规培训并通过考试取得房屋交易合法执照的专业人士。他们拥有丰富的专业知识和经验。

节省时间和经历

房地产经纪人通常会为买房者事先联系、安排好看房事宜，节省很多时间和精力。

熟悉行情 可做价格“指南”

房地产经纪人熟悉市场行情，他们能够客观地给予指导，分析房屋的优缺点，协助客户确定合理房价，避免客户由于信息不充分或情绪化作出错误判断而造成损失。

渠道多 可更快找到买主和卖主

房地产经纪人通过广告、宣传小册子、网站等手段把客户的住房更好更快地推向市场，而且房地产经纪人掌握的客户资源通常更为丰富，有可能更快找到合适的买主。

承包所有的Paperwork

当今的买卖合同最少也要10页长，据估计，大部分经纪人需要填写的文件厚度达1-3英尺。

选择一个专业的地产经纪人是最重要的决定之一。最好是在与几位地产经纪人会面之后再决定选用哪一位。

在与地产经纪人的会面中，他们通常会谈到一下问题，不妨从他们的回答中确定哪一位是最适合和最专业的房地产经纪人。

卖方

1、对客户的房屋进行估价

2、如何让客户的房屋增值

3、分析出售房屋的优缺点

4、卖方经纪人应该与客户一起分析所有的购房合同(offer)，逐个分析利弊

5、卖方经纪人会给客户大体介绍一下当地房地产购买合同(CONTRACT FOR SALE)准则

买方

1、很多代表买方的房地产经纪人拥有专业买家代表(Accredited Buyer Representative ，ABR) 资格证书

2、买方经纪人要分析客户能负担得起多贵的房子

3、买方经纪人要说明在申请房屋贷款时，预获资格(pre-qualified)和预先批核(pre-approved)之间的区别。(Pre-qualified是贷款机构根据客户提出的个人资料，来决定是否合申请贷款资格。pre-approved则是贷款机构根据信用报告等事实，来表示它愿意贷多少钱给客户。)

4、列出客户的新房中“必须有”的设施和性能，以及客户希望有的设施和性能

5、如何对客户看过的房子进行估价和比较

6、买方经纪人会给客户大体介绍一下当地房地产购买合同(CONTRACT FOR SALE)准则

此外，为了选择最合适的房产经纪人，还可以补问以下问题：我能买得起多少钱的房子?这位房地产经纪人是否接受过特殊的培训?房地产经纪人是否拥有任何专业资格证书?这位房地产经纪人将如何帮助我估价和比较我最近看过的几套房子?

地产经纪为何口碑不佳 备受指责 谁之过？

(茗品屋)不知道大家有没有感觉到，在所有的平面媒体和网上社区中，涉及到房产话题的时候，大家发言最多的不外乎两件事：对房价涨落的面红耳赤般的争论，以及对地产经纪们喋喋不休的抱怨。不管你承认与否，地产经纪们的名声不佳，的确是一件不争的事实。有道是一个巴掌拍不响，一部分的地产经纪和客户之间，缺乏必要的互信和尊重，从而造成随之而来的相互指责甚至谩骂，如何改变这种状况，需要双方的检讨和改进。在这件事情上没有一方是绝对错误，或者绝对正确的，下面的几点看法，就算是给大家的一点小小的建议吧。

这里想给大家推荐一部1992年的电影Glengarry Glen Ross，中文译作“拜金一族”。不管您是买房子的客户，还是在行的经纪，如果您从来没看过这部电影得话，我推荐您一定要花上2个小时看完它。不要被晦涩难懂的影名以及昏暗狭窄的场景打消你的热情，只要你看一下这部电影的几个主演您就不会打退堂鼓了：Al Pacino(教父)，Jack Lemmon(好莱坞老牌小生)，Alec Baldwin(”亡命鸳鸯“的男主角)，Ed Harris(大导演加西部牛仔)。这部电影讲述的是一家地产公司的四个地产经纪在生存的压力之下，为了推销两处毫无价值的地皮，所采用的各种各样的招数和伎俩，其情节之跌宕，对白之精彩，悬念之辈出，绝不亚于任何一部好莱坞的大片。如果您是客户，你看完之后一定会对地产经纪这一行有了更深一层的认识。如果您是地产经纪，相信在看完之后一定从中摄取到灵感和勇气，对您后来的事业肯定会大有裨益。

好了，书归正传。现在让我们尝试以一种客观，平和，率直，诚恳的态度来探讨一下为何大家对地产经纪们有这么多的怨言，是那些因素造成了现在的局面，这到底是谁的错，我们能做些什么来解决这件棘手的问题。

客户对地产经纪行业缺乏本质的了解，对地产从业人员抱有不切实际的期望，是造成双方经常产生龌龊的一大主因。

乍一看这个说法，可能很多朋友都不以为然：有没有搞错?难道错误不在经纪一方，反而是客人的错?不用着急，请容我慢慢道来。实际上，地产经纪这个说法是不准确的。一般人都把地产从业人员称为经纪-也就是Agent，而地产经纪们又喜欢称自己为地产师Realtor。实际上最准确的叫法，也是法律上承认的称呼，是Sales Representative-销售代理。说一千道一万，经纪的本质是销售人员，they are sales people!想必大家对Sales都不陌生，你去车行买车，会遇到销售人员，去家具店买furniture也会遇到销售人员，投资顾问理财顾问保险顾问，他们统统都是销售人员，到您家里敲门卖电卖气的人，他们是销售人员，在您吃晚饭的时候打电话进来推销IP phone的人，也是销售人员。地产经纪同他们在工作性质上是完全相同的，就是要把东西卖给您。所不同的是，地产经纪们推销的是人的一生中能买到的最大件儿的商品：房子。

明白了这一层道理，你对地产经纪们的很多言行的理由就有了解释，比如说：

经纪们在房价上涨的时候说是置业的好时机，在房价下跌的时候也鼓吹是置业的好时机，在房价横盘的时候依然认为是置业的好时机 – 作为销售人员，您觉得除了这么说之外，还能说些什么呢?你见过不鼓励你掏钱买东西的销售人员吗?你知道吗，最伟大的销售人员可以做到把冰箱卖给爱斯基摩人的，对于每个人都有强烈需求的房子，又有什么理由不卖力推销呢?有道是人在江湖，身不由己，一旦入了这一行，如果和广大同业持有相反的论调，这样的做法符合逻辑吗?对人对己又有什么益处呢?

地产经纪另一处为人诟病的做法就是 – 总是push客人下单。这里我想再次提及Glengarry Glen Ross这部电影，在开头的情节里地产大牌布莱克在给所有的销售人员做总结的时候讲了三个字：A-B-C: Always Be Closing! 这个ABC道出了地产销售的真谛，也就是说作为一名销售，你所要做的就是要千方百计将地closing the deal。而要closing一笔地产交易，首先要做的就是要客户在购买合同上签字，在客人犹豫不决的时候，就要给他/她加把劲，打打气，扶上马，再送一程。不去push，又怎能做成这笔交易呢?Push是正常的，不push反而是不合常理的，作为客户，对此要做到习以为��，处变不惊，否则的话只会徒然增加自己的烦恼。

还有些客人抱怨经纪人不论房屋的实际状况如何，对所有的房子都是一味的赞美之词，使得客人在心理上不是太舒服。其实这也不必吹毛求疵，一切都是又当事者所在的位置来决定。作为买家，要付出几十万的价钱，当然会对所有的地方都恨不得用放大镜检查一遍，总是怕上当受骗。而作为推销的一方，自然要使出浑身解数来吹捧这间房子，就像所有的销售都会做的那样。你见过上来先给你介绍一遍手上的产品的缺点的sales吗?即使是真的有不完美的地方，也要用一种委婉的方式来表达。睡房很小的房子，可以说成是cozy;狭窄的客厅，可以说成是welcoming;没有任何装修的地下室，当然是unspoiled的了;房子里面找不到任何像样的upgrade，绝对不能告诉客人It’s a house built at low end，而要换一种说法：It has full potential to improve。我总是觉得销售不单单是一种商业行为，而且更像是一门艺术造诣。

销售是一们正当的职业，销售人员靠推销产品赚取佣金属于正当的市场行为。客户不应该指望你的sales representative会像活雷锋一样为自己免费服务，销售人员的劳动应该得到尊重。有些客人在这方面剑走偏锋，做法市侩，为人所不齿。比如：有的客人在找经纪的时候扬言上来先看50套房子再说，把经纪当脚夫一般使唤，我真奇怪怎么会真的有经纪带他/她看这50套房子。看了50套了，居然还说不出个所以然来，这样的客人真的是不知道自己在干什么，这样的经纪也真的不知道自己在干什么。还有的客人上来就索要回扣，说白了就是要用最cheap的价钱，买到最cheap的产品和服务。有些人更过分，让经纪把小区周围的房子都看过来了，行情都摸透了，然后直接去找Listing agent单刀直入去杀价了。所有这些行为，基本上最后都以不愉快的结局收场。在这一点上，部分客人们有很大的改进空间 – You have full potential to improve。

其次，地产从业人员的素质参差不齐，部分经纪们在从业过程中的表现令人失望，难以达到应有的专业水平，激起客人的投诉和不满。

地产经纪要做到什么水平，才能称得上是专业，才能算的上是高素质?每位持牌的地产经纪都有一本协会的从业手册，专业上的要求在里面列的一清二楚。茗品屋在这里从客户的角度，概括地总结了下面几条客户们对经纪的期待：

Honest – 诚实

Disclosed – 披露

Knowledgeable – 博闻

Competent – 胜任

Consistent – 一致

Accountable – 负责

某些地产经纪在从业过程中做不到上面讲的6条要求，不但令客户对当事者感到失望，更对地产经纪的整体行业失去信心。作为本文的结束部分，我想和大家分享Glengarry Glen Ross中Alec Baldwin给地产经纪们上课的一个片段，虽然对白粗俗，脏话连篇，但是却被公认为影片中最精彩的情节之一，道出了地产销售的真谛。

本人的中文翻译在后面，不准确之处敬请原谅。
 

七点半了。
　　他是谁？
　　罗姆先生在那里？
　　我又不是他脖子上的绳子，我怎么知道
　　请注意了，现在让我们谈重要的事情了。
　　都到齐了吗?
　　还差一个
　　不管了，我们开始
　　让我们谈些重要的事情吧
　　放下你手上的咖啡
　　咖啡是给做成交易的人喝的
　　你以为我是在唬你吗？
　　我不是和你开玩笑
　　我是从Downtown市中心来的
　　我是从Mission Murry公司来的
　　我是来完成一件积德的好事
　　你是列文?
　　是的
　　你管自己叫地产经纪是吗？你个狗娘养
　　我不想再听你这一派胡言了
　　你当然不会再听下去了
　　因为我有个好消息：你们被开除了
　　坏消息是
　　你们大家有一星期时间重新得到你们的饭碗

http://www.tastyrealty.com/real-estate-market/%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E7%BB%8F%E7%BA%AA%E4%B8%BA%E4%BD%95%E5%A4%87%E5%8F%97%E6%8C%87%E8%B4%A3/