这个话题是一定会涉及的。有很多做地产中介的朋友，都有专业的帖子。但是，咱们作为新移民，初来乍到，会有自己的体会不是。咱交流的是体会，没有抢地产经纪饭碗的意思，听说多伦多的华人，70%有地产经纪的牌照，想来这碗饭也是竞争激烈的。

既然说到了经纪，咱就从经纪说起吧

新移民住家庭旅馆的主人会很热情的想你推荐地产经纪

一般来说，你一住到家庭旅馆，透露出要买房买车的意思，房东就会热情的帮忙介绍情况，还会介绍熟悉的地产经纪和卖车的人给你，你也许会觉得很感动。但是，多数情况是，他们和地产经纪有合作，介绍客户过去是有分成的，比你的房费可多了去了。

当然，你如果不愿意找他们介绍的，也可以在各种网站上找广告，华人报纸也有很多经纪的广告。找到的经纪，会开车带你看房。这时候如果你留心，就会发现有的经纪开奔驰宝马接你去，有的就是丰田烤肉，其成功程度不言而喻。

成功地产经纪挣很多，但淘汰率很高，好坏区别在哪里？

有经验，很成功的经纪人，一年挣个20万不奇怪，还有挣200万的。但是多数经纪在前三年被淘汰，没被淘汰的，也有很多收入有限，成功率不高。那么这些经纪究竟有什么不同哪?

我感觉，首先是个人能力素质差异很大。有的人，来多伦多十几年了，经纪也做了七八年以上，人很成熟，一接触，就有信任感，很短的时间内就把多伦多各个地区的大致情况介绍的清清楚楚，比你在网上看来的东西清楚明白的多。同时可以给你提供参谋和建议，帮你确定目标，然后安排看房。

在带你看房中，教你这边看房要看什么，每个房子，好在哪里，差在哪里。没有硬推给你的急迫性，看多了，你自己自然会选到满意的房子。然后，最关键的来了，有经验的经纪人，谈判能力强，会争取到好的价格。最后满意成交。

如果你找了没经验的经纪人，比如只做了几个月的人，会发现给你介绍的情况，还不如你在网上看来的全面细致。至于学区，居民状况等细节，更是稀里糊涂。会做的就是在网上搜索房子，然后开着不太安全的小车，带你去看房子。一般没两次，你就觉得不行，会自己换经纪人。

这些新手因此成功率很低。我们不是雷锋，来帮助新手入行。所以我的看法是找老牌有经验的经纪。尽管他们一般都很忙，对于小成交额的生意不是特别感兴趣。但是，谁不愿意吃大厨炒得菜哪?

为什么中介都不鼓励你买新房

中介之所以成为中介，是经过很多考试和培训的。他们带你看房，比如是独栋house，成交以后，买房中介收取2.5-2.75%的中介费。卖方中介收2.5%。理论上，是卖方出这些钱。但是，都在房价里面了，还是掏钱的人出的。这边开发商卖的新房子，独立屋，一般只付给买方经纪1000-3000元左右的费用，不按佣金比例提成。所以，这里的经纪是不建议你买新房子的，理由不外乎偏远了，环境不好(树小)，居民混杂，学区不成熟等等。

新建的公寓，开发商是积极促销的，买方经纪会得到3-4%，甚至5%的佣金，所以，他们积极向你推荐新公寓。从经纪的角度来看，你买的房子越贵，档次越高，他的收益越好。前提是能够成交，否则一切都是纸上谈兵。听说，有些华人经纪愿意从佣金中拿出一部分返给客户，具体如何，不详。

我到目前为止换了五个经纪。最后的这个是一个好经纪

已经在几个地方提到了地产经纪的问题。我到目前为止换了五个经纪。最后的这个是一个好经纪，也就是我比较满意的。他带我们看了一次房子以后，很快就清楚了我们的目标和需要，以及偏好。第二天联系的十来套房子，每套都有亮点，我们都流连忘返。

虽然还没有达到下决心买的程度，但是已经很接近我们的需要了。他不是很催促我们，我们问他的问题，讲的很细心。但是不太灌输他自己的观点。他说，你们自己已经有很成熟的看法了，熟悉这边情况以后，会做出自己的选择的。我自己在网上选出来的房子，头一天晚上告诉他，第二天上午就联系好了，下午就去看，效率很高。他是某个大公司的总统大奖获得者，我觉得，名副其实。希望大家都找到适合自己的好经纪。

现在，华人经纪介绍房子，多数会谈到bayview，渔人村，列治文山，富豪山庄，万锦，旺市等等。这些以外，密西沙加南部，奥克维拉沿湖等处也有很多环境一流的好房子。这些信息，在网上找一找，都有很多介绍，另外，每个人关心的重点不同，我就不一一详细介绍了。我自己也不算很熟悉

特朗普有句名言：地产第一是看地段，第二是看地段，第三还是看地段。

足见地段对于地产的重要性。前面有同学提到找公寓，我不知道他是准备买，还是准备租。从买的角度来说，首先是看位置。看夫妻两个要不要上班，如果在市中心上班，那么靠近地铁，起码是靠近公交站，就非常重要。另外就是看看周边环境，个别地区治安情况很糟，靠近政府廉租房，最好不要在附近买公寓。

比如华人聚集的世家堡，听说就发生过大白天在公园里面强奸，在马路上持刀抢劫的情况。同是北约克，最好的千万豪宅区，和治安最差的区都有。买房之前，这些一定要了解清楚。有孩子的，一定会考虑学区，有时候房子离的很近有好学校，但是你不属于这个学区，我遇到的一对夫妇就是这样买错了房子。

公寓，一般新的都升值很快，但是，到了20年左右，需要维护的成本提高了，管理费提高，会开始跌价。所以，买的时候要看楼龄，买的时候也要考虑。只有市中心，央街两侧地铁站附近，北约克中心城等处，是例外。由于需求特别强，供应有限，即使20年的老公寓也还在继续升值，不愁出手。

价格方面来讲，一分钱一分货。

以市中心为例，700呎左右的一房公寓在35-42万左右，900呎的两房公寓，38-55万左右。视地点，楼的档次、新旧、是否有配套游泳池健身房、是否带车位等略有不同。近期，炒楼花很热，很多都是炒市中心的在建高档公寓。

租公寓和买公寓，要考虑的很多因素是一样的。不同的是，租公司管理的，手续严格，但是不易出纠纷。租私人的，遇到恶人，会借口房屋损坏敲诈钱财。但是，管理公司要求收入证明，或者一次缴满十二个月房租，必须整年起租，还是有很多不方便。在地铁支线附近，例如bayview,1500元可以租到两房1000呎左右的公寓。越贵的公寓，租客素质越高，条件越好。

租还是买?举个例子：

700呎的一房一厅，在downtown租金要1600左右;买则要37万左右，首付25%，30年按揭，每月1300，加管理费300，也要1600。买的好处是，房子升值，就赚了。但是跌价，就亏了。呵呵。

关于银行按揭：

房子选好了以后，就涉及到银行按揭。有些兄弟一次付清，但是更多的兄弟，钱不够多，或者从国内要陆续转移过来，既要按揭。按揭也是有经纪的。这些经纪，和银行的贷款人员，会把按揭说的蛮复杂，其实，还是很简单的。

主要是这样几个问题和条件：

1、贷款比例，因为新移民一般都没有收入证明，所以，各个银行都有针对新移民，尤其是投资移民的专门政策。可以给出65%--75%的贷款比例。但是，给75%的银行，会要求出示加拿大银行或国内银行现金存款证明，少的要出示25%+12个月供款额，多的要求出示50%。以证明你的还款能力，以及有足够资金生活。资金的来源，很多时候也要求说明。

2、open与否，也就是说，是否可以随时还掉全部贷款，可以随时还得，利率会比较高，比如P+0.5(现在就是3.5%，P是基准利率)。相反，则一旦要卖掉房子还掉贷款的时候，要罚三个月利息。

3、固定利率还是变动利��，选择固定的，比如五年之内固定，则利率比较高，比如3.05，但是五年内怎么加息减息，你的利率都不变了。选择浮动的，一般会比较低，比如P-0.75，现在就是2.25%，但是一旦P变化，利率也变化。

4、关于多还款的约定，一般每个月都可以多还当月的100%，全年则有的可以另外多还总额的10%-20%。这些多还的都是本金。多还的额度，有的要求只能使用一次，不足部分作废。有的可以分多次。

关键的条件，是贷款比例和利率。要想得到好的条件，就要一家一家的去和所有的银行谈，有的还要反复多次谈。这样最后比较出适合自己的条件，拿到贷款。

答复：

这个问题我再简单说一说。租个公寓，每月花的租金，就没有了，只是得到一个居住。而买一个公寓，则在你得到一个居住的同时，得到资产的增值。具体来说，就是，你每月供的按揭1300元里面，有一半去了本金，一半左右去了利息。

所以，在你住了几年以后，房子的价值里面，除了你的首付，还有你每个月还进去的本金。当你卖掉公寓的时候，还掉银行的钱，剩下的不只是10万的首付了。其次，买公寓，住的是自己的房子，家具呀装饰啊，随心所欲，踏踏实实。而且多了一个增值的机会。

即使每年升值1%，五年5%。对你的投资来讲，回报也蛮高。因为：370000x5%/100000=18.5%(按揭的杠杆效应)，每年的地税2000多，平均到每个月200元。仁者见仁，智者见智。好地段的公寓是值得买的。

答复：

你说的这个问题，是存在的。有一个说法是，买卖房子的游戏中，只有买方是局外人。说明一定问题。所以选到好的中介很重要。从利益上来看，买方出价越高，越有可能成交，经纪才能拿到佣金，成交不了，全是白说。所以，买方要有自己的判断，加价时候小步走，不要“抢”offer,一定要记得，只要钱在自己手上，就不愁买不到房子，轻易不要出手。多看只有好处，没有坏处，多租几个月房子，花不了多少钱，买错了房子，损失就大了。

中介只在乎能否成交，成交价多点少点对他佣金的影响是不会考虑的，这点请放心。