网友zptcn:

今天非同寻常的买房经过，请大家指点

买房过程：

自己在mls上看中了个townhouse，然后联系卖方经纪，他告诉我已经有人提交一个offer，要我让他兼任买方经纪，可以教我怎么下offer，先告诉我那个offer的价格，为了取信，最后向我展示那个offer，我看到offer上买卖双方多程议价，最后买方只低于原价$5000,我下了个多过对方$1000的offer，不带任何condition。

卖方经纪说第二天还有两个人要看房，他准备说服卖方当晚接受我的offer。

第二天早上经纪告诉我卖方要等那2个人看完房再做决定，让我延长offer时效。下午告诉我又有两个offer，我过去之后经纪让我看了其他的offer(不知道是真是假)，还有两个出价高过我带condition的offer，让我加钱，我坚持不加，最后我成交。

心得：

1，做足功课，特别是坚守价格底线，别让经纪牵着走。

2，一定要经纪把物业附近最近所有的成交记录都给你，然后详细比较，价格底线就是这么来的。最好是一起在经纪的网站上直接看未经筛选的原始数据。如果是经纪传过来的，他只会把贵买的给买家看，把贱卖的给卖家看。

3，卖方经纪出示的其他offer未必是真的，也可能是故意制造抢offer抬高价格。

4，照卖方经纪的说法，卖方只拿1%太少了，所以他要找个没中介的成交，尽量甩掉有中介的offer，把2.5%的买方经纪费也拿了。

5，找买方经纪有利有弊，买方经纪和卖方经纪共同的最大的任务就是促进成交，跟买方和卖方利益都没有完全吻合。

6，其实买房卖房大半靠运气，无论有没有经纪都没办法完全杜绝意外，就算是专家，完全杜绝意外的成本也是很高的。

7，卖房的确不能只贪图经纪费低。

8，list价格明显太低的房子，如果不是统一时间交offer(故意标低价格制造抢offer)，一般都有比较大的问题，还是详细观察，谨慎考虑，建议验房评估一下花费好点，除非想推倒重建。当然标价正常房子也未必正常。

经纪涉嫌违规操作

这次买房刚好是周末，看房的人多。

1，何止不诚实啊?!明摆着违规操作。卖方经纪把其他offer出示给别的买方，是不被允许的。不但胆子大，心更黑，大家小心啊

2，照卖方经纪的说法，卖方只拿1%太少了根本没法做，所以他要尽量找个没中介的成交，再去拿2.5%的买方经纪费。

3 ，如果伪造offer抬高价格那是违法，后果可能比透露offer价格更严重。当时我们可是几个人一起去的，有证人。透露其他offer给别的买家，是有很大风险的，被投诉可能被摘牌，特别是当时有其他人在场。

关于损害了谁的利益

但本人觉得在这个过程中卖方没什么损失啊，毕竟卖方看了全部的offer，而且相对于小差价，没有condition的offer的确更有吸引力。

因为condition期间买方随时可能弃买，旧房子home inspect之后还能继续砍价。卖方很可能得不偿失。

因为出示offer给别的卖家是违规的，当时还有几个证人在场呢，这也算把柄抓在我手里吧?!所以我不担心卖方经纪不尽力帮我。

我下的offer无疑是最有竞争力的。

如果没看到其他offer，我肯定下一个更加低的offer。正因为相信卖方经纪出示的offer，我才肯多1000刀。

如果这位经纪没有把另外的几个offer给我看，我一定不可能出一个比那几个offer还高的价钱并且还没有任何condition。在没看其他offer之前我打算至少再砍掉10000。

所以也可以说卖方经纪向我出示offer给卖家带来一个最好的offer，实际上对卖家有利。在我到达之前卖家和经纪商量了很久，卖家很可能知情并同意卖方经纪的做法，当然其他下offer的买家应该不知情，也不可能会同意。

所以如果非要说有损害的话，是损害了其他买家的权利。

没验房的原因：

1，condo townhouse外墙有物业负责，自己可以少操点心。

2，室内大多设备比较新，地下室比较干爽，其他也看不出什么大问题，小问题就无所谓了。虽然价格并没有特别低，我也没验房。

3，验房也很多东西是验不出来的，就算验出问题卖家不让步买家也没办法，除非不买。

4，这种房源比较少，所以房子上msl一周有5个offer，如果不尽快close，可能引来更多竞争者，价格将进一步抬高。

5，虽然close了，我随时还可能带上验房师傅去检查，有大问题一样可以交涉，

卖方经纪私自出示其他人的offer有小把柄在我手，就算没有，最多损失订金而已。

网友ReneDad评论：

多谢zptcnlz提供的亲身经验。

照我理解：一般说来，我们能在mls上看到的房子，都是卖方经纪在经纪内部网上忽悠了好几个星期都没忽悠出去的。特别是最近传说房价要下降，大家都在等，卖家多买家少，怎么可能一挂上mls外网，而且是买家表示想买之后，忽然就冒出来了那么多买家?

再说这个经纪既然是卖方经纪，他怎么应该主动要求再做买方的经纪?如果他做了买方经纪就代表买方的利益，岂不是对卖方不诚实?如果仍然是代表卖方利益，岂不是对买方不诚实?他这样做分明是想拿全部中介费怕买家要求分一半嘛。

如果卖方经纪说的那三个offer全是真的，我觉得真相可能是这样：

卖家是个世代吃斋念佛拜上帝的诚实人，出了一个很有吸引力的大实价，比别人的listing price低许多。本来这种价格，他的房子应该在经纪内部网上销售的时候就会卖出去;但卖方经纪为了独吞经纪费，想办法故意把同行带来的买家都挡了回去。结果一上mls，因为价格很有吸引力，立即引来四个没经纪的买家。那三个都是坚持要求卖家经纪吐出些经济费的(这个当然不能写在offer上)，所以这个经纪非常希望lz能成交，才违规把他们三个offer都交给lz看了，希望lz看了能加些价压过他们，这样他就省事了。结果lz坚持不再加价。这个经纪没办法，为了自身利益又想和lz成交，只能又去忽悠卖家，说什么：“那两个offer虽然报价高，但lz这个没condition，你的风险小。而且早点拿到钱，投到股市里几个星期就把这几千块给赚回来了，其实更合算....”等等。结果卖家被忽悠动心了，就接受了lz的offer。

要真是这样，不光买房，连卖房都得当心遇到这种不良经纪了

还有，如果这种不良经纪有许多的话，那找了买方经纪的买家不是反而找不到好房子了吗?因为卖方经纪不愿与买方同行分享经纪费啊。看来经纪筒子们还是赶快向你们的行会党委建议建议，把规则改成卖家买家各出各的经纪费算了。

说到这里，我也有个国内卖房的故事：(咱们来个国内不良经纪VS加拿大不良经纪，博大家一笑吧)

前一段为了卖房，我们找了国内一家很有名气的中介公司。经纪一听我们是来卖房的，马上把我们请进会议室，又端茶又倒水的，给我们讲了一通他们公司多有实力，和他们公司签署独家代理如何如何能让他们专著于卖房等等。

我们因为在这里看到不少加拿大的经纪抱怨国内来的买家不讲信用，不签独家代理，把经纪当成了免费利用的工具，利用完了就甩掉经纪直接和卖房成交。心想人家经纪有顾虑也是对的，纠正不正之风从国内做起，签就签吧。

结果签了之后才发现，我们的经纪因为不愿和他们公司其他门店的经纪分享中介费，总是找借口不带这些经纪介绍来的客户看房。最后，我们的经纪终于忽悠来一个买家，双方刚签完协议;没想到经纪的经理亲自出马又忽悠到另一个客户，出价比第一个高出10万(国内的愤青还整天抱怨收入太少分配不公，其实大家看，这经理的忽悠功夫就是比手下的小经纪高明，不服不行啊!)，于是经纪们又忽悠我们和第一个买家达成协议交违约金后毁约。结果是第一个买家虽然拿到了些违约金，但没买到房子;而我们扣除支付第一个买家的违约金也没多赚多少;倒是因为合同额高了，经纪的中介费多赚了几万(按他们提供的合同，经纪把房价忽悠到高于我们要价的那部分，经纪提成很高)....

关于要不要下不带任何condition 的 offer，我想这取决于lz以什么价格成交的。

如果买家觉得卖家的价格非常有吸引力，比市场上的平均成交价格低很多(比如几万);或者这个房子有某些特性，让买家十分偏爱，志在必得;买家在一些次要方面作出让步争取成交也是明智的。

旧房验房可能会验出一些问题，如那根水管接头滴水啦，那个插座不紧啦，那个电灯开关接触不良啦，哪个推拉窗框的放水孔让印度安装工给打反了，雨水没导到窗外反而流进屋里啦.....但这些问题其实都是自己花点小钱就能搞定的东西。

至于大问题，如墙壁里那些承重梁是不是腐朽了，墙里面那些电线是不是老化了，不把墙壁上贴的石膏板拆下来或把电线抽出来，别说验房师，就是这栋房子的建筑师亲自来也验不出来。当然如果房子近期进行过翻新或大修的话，到可以把施工方的报告要来看看。

在lz能不能以卖方经纪有过失，在下offer后让卖方让步的问题上，我觉得你的理解是对的(看来还是经纪最了解经纪的作用啊

)。lz并没有理解买方、卖方、经纪在交易中的地位、作用和法律责任---lz的offer其实是下给卖方的，不是经纪的。即使经纪有把柄在lz手里想接受lz的条件，如果卖方不同意，lz只能让经纪倒霉，对卖方一点办法也没有，offer依然有法律效力。

另外关于买房的offer，卖房能不能透露给其他买家的问题，我觉得也许大家(包括我在这之前)理解得都有偏差。

一般说来，卖房本质上和卖其他商品(如一台电脑)没什么两样，都可以采用以下三种方式：

1.拍卖：卖方设定一底价，然后所有潜在买方到场，大家公开出价(买方每次出价都相当于提出一个新的offer)，价高者胜出;

2.竞标：卖方设定一期限，买方投标(在这种方式下，买方提交卖方的offer相当于投标)。卖房评标后断定由谁胜出;

3.侃价：也就是我们日常生活中最常见的一种。比如我去买一个电脑。我先到第一个商家，问“多少钱?”，商家给我报了一个价，比如500元吧。本质上实际相当于商家给了我一个offer，当然是口头的。然后我又到了第二个商家，问：“有人给我报了500元，你能不能比他便宜?”本质上，我的行为相当于泄露了第一个卖家给我的offer给第二个卖家。但我的行为是否违法呢?我想大家都不会这么认为，除非我和第一个卖家有约定，或我从一开始就把购买作为竞标来处理。

同样的道理，如果lz的交易中，如果经纪在透露其他offer给lz之前已经征得了卖家同意，那么从法律上还是道义上，卖家和他的经纪的行为都不算违法，甚至不算违规---除非他们与其他买家有协议规定不许向第三方透露其offer，或他们一开始就把这次出售定义成竞标。

即使是“抢offer”，也不能算是竞标，除非卖家事先向所有买家声明。否则它只不过是第3种形式的一个变种而已。

我不同意飞鱼说的offer就是竞标的说法。就offer本身来说，它只是一个报价单。做贸易的也有offer，比如我是商人想从加拿大进口一批木材，我可以给卖木头的公司发个传真，说明我的需要，让他们给我发一个offer;我们找工作，如果雇主愿意要也会发一个offer，相当于雇主是卖方，买的是雇员的服务。

如果要形成竞标，招标方必须设定接受标书(也就是offer)的具体截至日期，并设定宣布开标中标的期限。招标方不得在设定的截至日期之前开标;而投标方必须在截至日期前投标，offer的有效期要长于开标期限。在竞标过程中，不存在counteroffer的问题。投标方的offer是一次性的，一但递交，到开标前都不能修改。从这些特性看，“抢offer”有点像竞标的性质。

而在lz的交易中，卖方可以随意决定他什么时候接受某一个offer，lz也可以和卖方讨价还价。这显然不是竞标的特征，而是和普通议价交易差不多。

我之所以觉得“抢offer”也未必是竞标，我举个例子来说明：

如果中国民航决定通过竞标买一批飞机，于是它邀请波音、空客、图波列夫...等等投标，今年10月1日开标。结果昨天俄国的图波列夫总裁二锅头喝多了，递了一个标书，说图波列夫飞机一块钱一架，但要求9月20前答复。那么中国民航是不能因为贪便宜，就提前选中图波列夫甩掉其他投标者的。

而在“抢offer”的游戏中，假如卖方的房主设定了宣布成交接受谁的offer的具体日期，比如也是10.1吧。假设这套房子房主理想中的售价是50万。结果9月20日忽然来了一个贪官，喝了两瓶二锅头之后挥着100万现款对房主说：“你如果现在接受我这100万的offer，咱们马上签合同成交;如果9月21日我酒醒了，offer取消。”那么房主会拒绝这天上掉下来的馅饼吗?如果加拿大有法律规定“抢offer”时房主不可以提前接受这个100万的offer甩掉他已经收到或正在准备提交的offer，必须等到他原来宣布的截至日期，那么“抢offer”就是竞标;否则它不是。

我不能确定，但读了许多参与“抢offer”者的帖子，我感觉抢offer对投标方(买方)的保护是非常微弱的，买方(包括买方经纪)甚至都无法确定和他竞标的其他方是否是真的，这算哪门子竞标?

其实我也不是专业人士，我也不敢保证自己的见解都是对的，所以我每帖开头几乎都是用“按我的理解”这样的措辞，怎么会有谁说我说的不对就生气?如果大家都只能附和别人不能发表不同意见，那这个论坛不成了国内电视台的“新闻联播”----20几个台同一时间播同一节目---这还叫论坛吗?

我觉得对于“抢offer”的来说，只有卖方采用williamw所举的例子，卖家在一开始就声明买家只出一轮offer(也就是卖家不会出counter offer同买家讨价还价)，才算是竞标(相当于卖方招标，买方投标)。

如果卖家规定了一个期限，收集了一批offer后，在从报价最高的买家开始出counter offer讨价还价，这只是普通议价交易方式的一个变种。

在招标方式中，无论是卖方(招标方)还是经纪泄露某一投标方的offer给另一投标方都是违规违法的。

但在第二种方式中，我不能肯定，但我觉得至少是卖家(或卖家授权他的经纪)向其他买家透露某一买家的offer，作为他同其他买家讨价还价的手段，并不违法，甚至不违规---如果他同被透露offer的买家没有替买家的offer保密的协议的话。我同意如果没有卖家同意或授权，经纪私自将某一买家的offer透露给另一家是违规甚至违法。因为正如你指出的，经纪只是中间人或代理人，不是卖家本身。买家的offer是下给卖家的，不是给经纪的。经纪无权把不是自己的东西，未经授权用作为自己谋利的用途。

其实理论上说，买家也可以让卖家抢offer。例如我们假设，家园里的每个经纪都代理多个卖家卖各种各样的房子。忽然某天来了一位发帖：“俺是土皇帝，刚从国内捞了几百万刀，准备在加拿大买套房。请愿意卖房的推荐一下报个价。”于是经纪们纷纷跟贴推荐自己的代理的房子。这实际上等同于卖家(通过自己的经纪)在“抢offer”。

飞鱼

这个卖家当时为了省经纪费找了这个1%的卖方经纪，结果是自找苦吃。

该经纪应该被曝光，并被举报。他应该得到报应。

上次有一位就是这种情况出了一个很高的offer，对方接受了。后来他心里不踏实才来问我，恰好那位卖方经纪是我认识的，于是我问到了真实的情况。当然，我没告诉这位，因为不想让他已经花了钱心里却不舒服。再说，他也不是我的客人。

这位卖方经纪才是真正的既为自己的客人争取了利益也为自己争取了利益。不像楼主碰到的这位经纪，损人利已。

讲一个去年春天发生的case。

经纪A，面对4个offer，其中一个是他自己的客人的offer。为了他自己的客人胜出，他违规了。事后，另外三个offer的经纪发现了这件事。把他告了。结局是，ｏｆｆｅｒ依然有效。但该经纪受到了被罚款和吊销执照一个月以及被迫参加培训并支付培训费的处罚。

所以，想抓住经纪违规这件事来达到offer无效的想法是没有可能的。

其实我并不真正懂得“竞标”的含义。我出国时才二十多岁，涉世尚浅，对很多事情了解的并不透彻。所以，如果我说的offer就是竞标这句话与事实不符，您就多多原谅。

无论抢offer是不是竞标，我先把抢offer的过程以及中间出现的几种可能性写出来，也许对更好的理解和应付抢offer都有帮助。论坛上的所有发言，有可能有不严谨的地方，请大家谅解。

offer的全称是　Contract of Purchase and Sale.翻译成中文就是“房屋买卖合同”。也就是说，这不仅仅是一个报价单，还包括了很多合同细节，比如时间啊，是否贷款啊，是否验房啊，验房之后怎样啊，等等等等。

抢offer用英文表达就是“multi-offer　situation”

通常，一个listing刚刚上市，由于各种原因，出现了Multi-offer，也就是一个以上的买家要买这个房子。这时，listing　agent的通常做法是，告诉有诚意购买房子的每一位买家或者买家经纪“我们现在有一个以上的offer”，并且通知每一位有意提交offer的买家或者买家经纪关于提交offer的最后时间，比如　10月1日下午4点，同时告知买家提交offer的形式，可以是买家经纪直接面对卖家口头描述自己的offer并提交书面offer，也可以是所有买家经纪把offer都通过电子邮件或者传真的形式在最后时间点之前递交到卖方经纪手中，由卖方经纪向屋主描述和解释所有的offer。

这时有可能出现一种情况，比如屋主在下午4点收到了5份offer，但在6点之时还未做出是否接受其中一个的时候，又来了第六份offer。这第六份offer会自然进入竞争。所以，为了保证买方客人的利益，所有的offer上面都会规定屋主接受offer的最后时间，比如晚上8点以前。也就是说，如果过了晚上8点，屋主还未做出决定，这份offer也就失效，买方可以对其它中意的房子下别的offer。但，在实际操作中，只有很小的可能性买方会在这时放弃竞争。所以，抢offer这种情况确实对买方来说很被动。

而屋主在面对诸多offer的情况下，尤其是offer条件比较接近的时候，也会向卖方经纪征求意见。然后，从中挑出一个条件最好的offer，要么直接接受，要么再跟这个offer进行counter。而这时还会有一种情况出现，屋主有可能跟offer　A　counter不成，然后再转向offer　B进行counter。但，屋主第一个counter的对象，往往就是那个条件最好的offer。

所以说，在抢offer的时候，确实有对卖方的接受时间上的规定，也有对买方提交offer的最后时间的规定。

至于这个过程当中，买家的利益是否受到保护，是否公平。我要说，相对于卖家而言，在抢offer的情况下，买家是非常被动的。这一点，ReneDad理解的非常正确。

事实上，在我们经纪的操作手册中，对于是否能单方面的将某一offer透露给其它买家是有严格的规定的。在楼主所遭遇到这个例子上，按照我对于条例的理解，这位经纪确实违规了。我同意您说的“经纪无权把不是自己的东西，未经授权用作为自己牟利的用途”。

但在您举的那个买家让卖家抢offer的例子中，我们确实会给这位朋友推荐一些房源，但不局限于自己代理的房子。不过，我还是觉得这和我们说的抢offer的情况有巨大的差别。

Jerry Jin

这个经纪要么忽悠你，要么违规，胆够大

怎么可以下不带任何 condition 的 offer? 至少得验个房吧，验出问题还可以继续压价。我知道有人买房想省验房费，不过我还没遇上过，遇上了我宁肯替他出了都得让他验。

抢 offer 就是最简单的暗标，卖房经纪不能disclose其他offer的细节。一般的做法是选几个offer问买家能不能加钱或者去掉condition blahblah，抢的时候具体加多少全看自己经纪的经验和判断外加运气(抢offer托儿有，但不多)。

另外，抢赢的一般都不是第一次抢，而是抢输过几次的，对行情大概了解的差不多的人。

mikeguo

如果卖方经纪把其他人的Offer给买家看(并且没有得到那个下Offer的人和卖家的允许的话)，是违规的。

如果卖方经纪做假Offer，那事情就更严重了

卖方经纪为了觉得自己的佣金不够所以才想连买方的佣金都吃掉。这太坏了。不过即使拿全额佣金的经纪有时候也想让自己买家的Offer胜出。所以当有Multiple Offer的时候，没有被接受的经纪有时候就会问有没有卖家经纪自己的Offer出现。

我在构思我的服务的时候就考虑到了这类问题和卖家这类的担心。

所以我在签卖房代理的时候同时签一个Agreement。 如果买方没有经纪，给买方的全部经纪费都会退还给卖家。

这样一来买家有没有经纪就与我的利益无关了(反而跟卖家的利益挂钩了)。

我觉得这样做能更加合理一些。

时钟

原来上mls之前还有一点内部公示时间啊?我看我们小区卖房子的牌刚插上mls上就可以查到了，难道之前还悄悄的卖了一段时间?我们去年买房也是直接去的，没找买方经济，下offer时也是有条件的，还好，住到现在还是比较满意。以下是我以前发的贴：

其实我对买房一窍不通，我只是想说说我家买房经历。原本没打算买房，今年过年时候有个朋友到家做客，告诉我mls的网站，我们想也就随便看看吧。于是过年后周末就看看在网上搜到的open house，或者自己开车在目标区转转，有open house的就进去。这个过程大概有2个月左右，这期间我们自己看中了一套房子，也是凭感觉的觉得不错，因为房子才3年新，位置也不错。这套房子我们看过2次，第一次是预约看的，经济是个老头儿，不是卖方经济本人;第二次是看open house，经济是个女士，仍不是卖方经济本人。估计是卖方经济太忙，请人给她做open house和预约看房，那个卖方经济本人在这片区域内很有名。下offer的时候一开始找那老头，可老头一听说我们的报价就直接拒绝了，说少于多少多少就不需要下offer了，卖家不会接受的，因为我们第一次看房的时候这栋房子就已经是有条件卖出的，后来过了1个月，未实际卖出，房子又降了1万元，我们才想出offer，而据老头说这时的叫价比当时有条件卖出的价还低呢。于是找了第二位女士，这样这个女士就代表了买方，算是捡了个大便宜。我们想既然这个经济和卖方经济是一个team，也许可以知道卖方的底价，而且也许佣金双方内部可以商量减少一些。后来在我们和卖方讨价还价时这位女士确实告诉我们卖方以前的买入价，而且跟我们提议大概我们出价多少对方可以接受。最后成交价比老头给我们的最低价还低一些。验房师和律师是我们自己上网找的，女士试图要我们验房师的电话，我们没给。最后收房女士给了我们一份chenck list，告诉我们收房和搬家前后需要注意的事项。总体来说，还算比较顺利。

我也不知道这样算不算找经济，算不算合理，也许白给这个经济天上掉馅饼，但从下offer到成交如果没有经济不知会不会那么顺利;但从另一个方面来说，如果我们直接找到卖方经济下offer，也许价格能更低?谁知道呢。另外，我觉得自己看房不需要看得太多，自己有了目标地区和目标价格，看过二三十套房基本就可以大概了解自己的需要了，呵呵，其实我们自己看过的房就十几套。专家们不要拍砖啊，我这是非常不专业的意见。

luckca

我也说说自己的经历：

在mls上看到一个房子，约了卖方经纪看房后感觉不错，看过最近附近的成交记录后，直接委托卖方经纪下了个接近最低成交价的offer，几个回合添了几千，双方签了offer。

后来验房发现房子太老了，锅炉30年没换，窗也旧，找卖方商量，卖方开始不肯退让，说还有个offer等着我退出，后来又肯贴2000刀让我换锅炉，我不同意，经纪继续问我多少钱肯做，我想房子旧的东西比较多，就撤了。反正订金还没交，就亏个验房钱。

williamw

抢OFFER本来就是在卖方市场才会出现的情况，在买方市场中，只有特定的情况才会出现，如果是绝对的买方市场，是不会出现抢OFFER的，比如金融海啸刚开始那会儿。

所以说，当市场处于卖方市场的时候，卖方自然就有挑挑拣拣的余地，就像买方市场时，买方可以大马金刀地砍价一样。

有一种抢OFFER就像ReneDad描述的竞标，就是卖方在买家注册OFFER的时候，告诉所有的买家卖家接受OFFER的时候是ONE SHOT，就是说从所有的OFFER中选出一个，不再有第二轮。

大多地产张弘

经纪故意透露他人的offer，如果被告上，几乎就抬不起头，最少停职两年。常在河边走，那能不湿鞋。这次或许逃脱，总有被告的时候。做人要有良心，做事要有正心。

jeeps

我还以为这种公开别人Offer的情况是常用的伎俩。

以前抢Offer的情况是怎么回事?难道都是买家各自瞎猜来下offer?

其实如果能公开Offer，然后让各个买家再出价格，那才是公平和最有利买家的做法，相当于拍卖。