在谈房型，区域之前，先把按揭(房贷)跟大家说一说，这里要谈的不是跟哪家银行借款及拿好的Rate(利率)，而是要从我们多年来的投资经验中所累积的心得跟大家分享，

至于各位跟哪家银行谈，或是可以取得多好的(利率)，可能还是要取决于自身的信用条件，过往跟银行建立的关系，至于是直接跟银行接洽或是透过Agent来贷款，都是自己要考虑的事情。

首先要注意的是，买房最大的风险是来自于未来不确定的因素，导致房产被拍卖的困境，这种事情在台湾，大陆，加拿大层出不穷，以前发生的不少，未来也会继续的发生，发生在报章杂志的新闻上，发生在认识的亲朋好友上，最惨的就是发生在自己的身上。

所以如何保有这间房，在首购后是最重要的课题，也就是在任何情况下都要防止这继续事情发生。

以下谈的对象以手上有个十万出头--三四十万的家庭最为适用。

保房的三个原则：

第一、在你可以融资的范围内，年期越长越好：

中国人的习惯以20年期为准，在加拿大25年期的也很多，但是我的建议是能贷多长就多长，现在40年期的已经取消了，那么就考虑35年或是30年期的loan吧!可能有人会问借的越长不是利息越多吗？那利息全部加起来有时比本金都还高，划不来。我说，没错，最好借一年，明年全部还清最好，问题是，你行吗?

年期越长就代表你每月摊付的的负担越轻，房贷这么长的时间真不知道未来会发生什么情况，而且依照莫非定律，你越不希望它发生的事情它越会发生，当事情来临的时候，如果没有万全的准备继续缴付房贷，那么就准备房子被收回吧!

当然借35年期得loan，并不代表该来的不会来，只是所产生的冲击跟20年期来比是低的多的。这样一来每月本来要付3000元的本利和或许只要付个2千多就可以了，别小看每月少还个500元，一年就是6千元。对大部分的家庭这算不了什么，但是对一些量入为出的家庭却是非常非常的重要。何況每月少付的这些钱，累存下来还可以做不少事呢!

其次、是不要压低首付，首付越高越好。

有人说这不是屁话吗，首付最好付100%就什么事情都没有了。我举个例子来说:以一间50万的房屋，首付可以从10%-50%都行(目前已经取消了5%的首付)，你说我有40万现金首付80%不是更好，问题是如果你有40万的现金，大概也不会看50万的房子吧，可能是七八十万或是破百的House了。

这里的建议是，不要勉而为之做自己撑肚皮的事情。听说有人还假造薪资让自己可以降低首付来博房，过的了过不了还是未定之数，这种事情我是不建议的。

首先依照自己累积的存款做头期，来选择自己可以负担的房价，首付一定要超过20%，最好能够到3-4-50%为佳，当然这部份要照各家庭的财务状况来规划。

如果你在加拿大有工资的纪录，那么或许可以拿到20%的首付，(低了也不要，因为还会衍生出其他不必要的费用，那都是成本)。但是你的资金却可以付的出40%的头期也就是20万，此时就跟银行谈好这50万的房子，你首付20万，也就是贷款30万，但是请银行另外给你10万元的额度，让你在不时之需时可以周转来用。

如此一来是只借三十万的房贷，但是还有十万元的周转金，这十万元用的时候才付利息，随时可以取，随时可以还，不用不算利息，那么在未来遇到不利的因素时，还有这十万元可以让你度过难关。

这里所谓的不利因素我不知道是什么事，可能是工作收入的中断，可能是老家亲友的需要，可能是发生临时需要钱用的事情状况不一，我们希望不要发生，但是靠希望是没有用的。

三、最后要说的就是，要在最短的时间内将贷款还清。

你这死台北仁，越说越糊涂了，不是说年期越长越好吗，怎么突然又说越早还清越好呢?说清楚一点，年期长是为了安全保房用的，但是如果在一定的年期内将房贷还清才是最安全的作法。不要做三十年的房奴，对吧!

以我的例子来说，我借的时候是借30年期的loan，但是大都是在5-10年左右就会将贷款还清。台北仁资金不是雄厚吗?为何还需要借钱。我们做生意的人，有便宜的贷款当然要用，这是生意需要，但是我们手上东转西用的钱比较多，所以不怕发生紧急状况，即便中断收入十年都不用愁，可是大部分的朋友不是如此，中断个一年就断炊了。所以提早还清房贷是很重要的事情。

在加拿大不论你借多少年期及签的是几年期的利率(1，3，5年)，都有一个何时可以还款的规定，不用一次还清，手上有个几万元就可以清一下，清个几次就还清了。接着我也会提一些如何将房贷提早还清的方法给大家参考。

一个家庭如果在十年内可以拥有一间没有贷款的房子，那是多美好的事情啊!

一。永远不用为房事担心。

二。每月所赚之钱全部可以拿来花用。

三。当然可以考虑更上一层楼>换房。

50万的房卖掉当头期可以换一百万的房来住，人生一大乐事。

别问我十年后那一百万还能买到什么房子，如果未来十年房价又涨了，那你拥有的那间五十万的房也就不是那个价了。

举例来说:假设房价不变卖五十换一百。

如果十年后房价涨了60%，你已经在车上了不用担心，越涨越好。也就是卖了你那价值80万的房(涨60%)，然后去换一间150万以上的房。十年后你的收入更高了，负担更轻了，这换房的事，肯定行。

我们做投资的铁律"以最少的资金，在安全的情况下，获取最高的利益的。这个原则永远不变。

最后提一件大家都关心的利率问题，不论你借多长年期，都还是有一年，三年，五年，Close，open的利率要考量，我不是财务专家，说的不一定准，有些家庭每笔支出都是固定的，多一点点都不行，所以锁定三年或五年的封闭利率以保不受利率涨跌的影响，这没有对错之分，每个家庭各自有不同的考量。

但是如果你不是那种量入为出的家庭，手上资金是比较活的，那么我会建议签一年期close的好利率来做，不用担心明年续签的时候利率已经涨了，因为当你现在签三，五年的时候，银行已经将未来的那一段利差算进去了，我们占不了什么便宜。

这就好像信用卡在跨国签单的时候，除了手续费之外，连后来的汇差损都已经算进去了，他们永远是不会吃亏的。这段是顺便提的，也不一定对，但是也差不到哪里，听听就好了。