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这是发生在我曾居住的加拿大小区的真实的故事。
自四月初起，历时2个多月的由部分业主发起、推翻在任的小区的公司董事会的较量终告结束。在这过程中，在任董事会奋力反击后、亡羊补牢，也上演了一场证明自己的好戏。双方乃至更多的力量参与的角力终于在6月11日晚落下帷幕。
事后回顾这个充满火药味的、又是依照法律程序进行的，台面上和台下的工作同时开展，有时属于文化的，有时带有一些种族意味的的斗争过程，居然发现，业主、斗争发起者、原任董事会成员以及作为载体的社区，所有的参与者都是赢家，事件本身还可以总结出许多属于法律的、社会的、文化的、理念的东西来，算得上是收获颇丰吧。不妨一一记录下来，与大家一起分享。
一、从加国的房屋、社区和物业管理模式说起
我所居住的是一种叫做”Condo TownHouse“的房屋，是一种每户有独立产权、社区进行统一管理的镇屋(国内称联排)。加国房屋类型有点复杂，大类是别墅和公寓。根据是否有社区管理以及内容的多少，又有四种类型：独立及半独立屋(双拼)大多是自我管理，没有公共管理，除草、铲雪等一应杂务要么另外雇人，要么自己动手，价格最贵，但根据区域、地段、占地面积相差也十分悬殊;镇屋则大多有公共管理，所以每月还需缴纳不菲的管理费，售价较之独立屋便宜很多;豪华公寓叫做”Condo“，住进去，干净、整洁，有健身房、泳池等公共设施，有点像酒店式公寓，售价不菲、管理费很高，但居住面积并不大;一般公寓就是常见的那种了，从外表就可以看出，有点破旧，还有点年久失修的样子，但售价、租金和管理费都是最便宜的。还有一些交叉的，如介于镇屋和公寓之间的房子。上述数种自然有价格落差，但从投资角度说，则难有高下之分，投机机会甚少，投资回报相差不大。人为炒作现象不严重，有想炒作的，多看看各类警告就收手了。
大体上，加拿大房产市场的特点表现为：
一是各种类型房屋均有自身的市场需求，;
二是市场本身较为成熟，相互间套利空间不大。除非经纪公司会做些鼓噪，一会儿说Condo适合投资，一会儿说国内炒房团要来了，说得你心里乱跳。
三是投资收益主要取决于房屋自然增值，短线炒作或利用信息不对称炒作几无可能。政府按户收取地税，缴费标准便是各个物业的”市场估价“，所以，只要知道地税交多少，房价大致可以估算，据说，这种评估因信息采集方法陈旧，有时也跟不上房价的速度，没准买了房子后就碰上物业税大涨的;
四是房屋中介和交易市场十分透明，运作规范。投机和投资者都有，但诈骗啦、自买自卖啦、囤积啦、一房二卖啦，几无空隙可钻。
五是租赁市场十分活跃，移民大都先租房半年，等熟悉情况了在考虑买房。但也有不少中国人刚来几天，就捧场白花花的银子购房，令外国人目瞪口呆。要说这种买房的风险，也算是对半开，有当机立断，抓住时机，赚了大钱的;也有一不小心，没有看准，吃了小亏的。出租房屋自然养房，但房屋的损耗也较大，房租付按揭没问题，但赚钱也不多。
共管房屋”公司“
上面所提到的”共管房屋“，就是那种拥有许多独立的产权单位，但许多设施为共同所有，因而物业管理、维护和维护需要采取共同管理方式进行的住宅。根据安省《共管住宅法》，共管房屋的业主可以成立没有股本的”公司“，公司设立的目的就是负责管理、维修、保养等类似事务，为业主提供服务。
而根据加国所得税法，此类公司具有”非盈利组织“的资格，从而可以按照所得税法的规定，免交所得税。公司由业主大会选举出的董事会全面管理社区;董事会受权选聘专业管理公司(PropertyManager)负责物业、公共场所及设施的维修以及社区的财政、行政管理事务、监督管理社区工作人员、与业主或居民进行信息交流。
此外，公司还聘用合同工主要负责清洁及相关工作。这个组织和管理架构，与选民、议会、政府的授权和分工体制，与股份公司的股东大会、董事会和经营层的权源没有本质的区别。所有这些，从业主大会的举行时间、通知、议程，到董事会选举方法、候选人条件，公司财务，维修金、准备金、财务审计要求，等等，仅法律条款就有3英寸那样厚厚的一本，以致于召开业主大会时律师都得带上这本工具书，以备不时之需。
我住的社区，始建于上世纪70年代，房价倒是不贵，地税也不高;但许多设施都到了排队维修的时候了，每年维修费不低;大家共用一个电表和水表，维持费自然居高不下;名义上还是”Condo“，但公共设施如泳池、健身房基本上也就是聋子的耳朵;所以，每月所交的基本上是”Condon“的费用，却也只是一般公寓的享受。
房屋地处成片公共绿地和运动场地一旁，背后就是曲径通幽的峡谷。这是加国的自然条件，也不能算”加分“因素。由于这里属于多市北约克区一所有名的高中的学区，附近还有一所专业技术学院，所以便有许多大陆移民在这里安家，房屋出租生意也好得很。这样一来，共有195户的小区，华人(包括香港、台湾人)业主占60%，东南亚裔、东欧人员占20%，西欧及加国人不过20%，如果将来自其他若干国家的租客都算上，这里应当是小小”联合国“了。华人在总人口比例与中国人在全球的比例差不多。
联合国”成员“入会”先后不一，对存在问题的感受不一样。老资格成员自然熟悉这里曾发生的一切及前因后果。所以，就在今年4月中旬，以几位老人为主的洋人发出了一份言辞激烈的“告居民书”，揭开这场与以大陆人士为主(五名董事，有四位是同胞)组成的董事会进行争斗的序幕。
这一届董事会成立于2007年的11月，那次，以大陆人士为主的业主成功的推翻了那个错误在于使“管理费不断上涨”的董事会，但这次，“反对党”变成了非大陆裔人士，理由是“执政党的无所作为”。虽然他们之间的战斗与族裔并没有必然联系，但若隐若现的族裔影响使之其多元文化的含量十足。
二、4月：业主宣战
4月初，每一个居民的门把手里被塞进了一份的“告全体居民书”一张粉红色的A4大小的纸张正反两面兼用，行文格式也不算正规的函件以非常直接的方式和严厉的措辞对现任董事会提出了若干质疑，认为他们行为不忠、不专业、不道德，管理费的昂贵也属于管理不善。这位署名的业主(他与另二人结成的联盟在本文中被称为“会议申请者”)提出了小区管理中14问，择其要着罗列如下：
1)现任董事会上任后二年内，迄今为止没有依法召开过2008、2009年度的业主大会，也没有向居民提交过任何财务报告。
2)董事会上任后即换掉了原来的物业管理公司，二年中，居然换了三次，且每次都未向居民报告。每次调换物业公司都多支付了赔偿金，这是对居民不负责任的行为。
3)一位原来负责过董事会财务的居民曾翻阅过公司的财务记录，发现了若干问题，其中，需要质疑的是，若干财务账目中列出的支出，如修理小区道路、外墙、游泳池、屋顶等既没有实际发生，也没有任何发票凭证，请问，这些钱到哪里了?
4)公司原来在一家银行开户，后来为什么又在另一家开户，且这一户的取款的签字权仅在董事会主席手上?
5)多市有规定，要求共管小区安装分时电表，但时至今日，在法律规定的最后截止日即将到来时仍无任何实施的举动，这是不是失职?事实上，分时电表安装后将大大节约管理费的支出，每户每月交纳的管理费将至少下降250元左右。
6)小区维护和维修中许多应当及时得到解决的问题迟迟没有解决，严重影响了小区物业的品质。
7)小区物业收费很高，但服务水平很差。原因皆在于管理者不尽责，能力也不够，品行也受到怀疑。
据此，这位业主邀请对这些问题有同样看法的居民过几天在小区召开会议，商讨对策。他点燃了社区中业主与董事会的争斗的额“第一把火”。
这期间，有两名董事会成员提出了书面辞呈。其中一名还强烈指责现任董事会不能很好的履行职责。同时，作为负责财务工作的董事中她居然没有公司在银行新设的账户的签字权。这，无异于火上浇油。
16日，那些参加了前一天“商讨对策”会议的业主们提供了一份至少有60位业主签字确认了“特别会议申请书”，向公司和董事会提出召开业主大会，要求董事会必须对前述问题作出解释，并进一步提出强烈要求董事会辞职。申请书列举了要求罢免的剩余三位董事的姓名(另二位已辞职)及要求他们辞职的理由，要求重新选举新的董事。这样，推翻现任董事会的帷幕算是正式拉开了。
有点令人意想不到的是，就在业主们对董事会频繁更换物业经理提出诸多问题时，似乎视故意对着干似的，4月24日，董事会致函业主，他们决定由一家新的公司取代前任物业经理。新的物业经理也以信函的方式对自己过往的业绩和能力作了简单介绍。他们到任后的第一件事，就是安排在4月30日董事会成员与居民进行“信息交流”。看来，这是董事会搬来了“救兵”。
4月30日晚，“信息交流”活动如期举行。那天有点蒙蒙细雨，在此之前已经显得被动的董事会成员、新任物业经理以及公司的律师在会议现场遭到了业主们连珠炮似的问题，面对那些咄咄逼人、令人难堪的问题，直到5月中旬，社区管理方才以书面的方式作了“有水平”的回答，这是后话了。作为新出场的物业经理显然尚没有被业主接受，他和董事会成员对那些会议申请者出具的60位业主签名(要求召开特别会议)的真实性和有效性的质疑引起了业主们极度不快。
但他们口头允诺在5月20日(即申请召开会议满35天)召开特别业主大会的说法后来并没有兑现，此后，这也成了会议申请者的口实。很快，“会议申请者”向所有业主发出了“小区已经失去了控制”的“警告”，希望业主积极行动起来，保卫自己的财产。这一次，他们引用安省共管住宅法第46和47条的规定，对召开特别会议的合法性进行了论证，鉴于现任董事会没有履行承诺发出通知和主持召开特别业主会议，会议申请者进而又提出了三位候选人，号召大家切实履行自己的权利，“掌握自己的投资或小区的未来”。业主与社区管理方的冲突陡然升级了。
再来看看在此前后的业主的反应吧。四月初以及随后不断发送的有关事件进展的信件可谓一石激起千层浪，特别是有关银行账户的掌控，使大家立刻担心自己所交管理费的安全。业主们未必完全同意信函中对董事会的指责，但所述的若干事实还是得到了相当的认可。没有业主大会时事实，没有看到年度报告也是事实。董事会成员特别是担任主席的个人诚信和能力马上受到了大家的质疑。
作为董事会成员的居民当然也有满肚子的委屈了，在不少时候，偶听到了这种抱怨：这些写信的居民真没良心，这两年，我们做了许多事，没有落好，反而蒙受了不白之冤。我们怎么可能做他们做指责的那些事呢?在楼道里，走廊间，电梯里，停车场，偶遇的人们有了一些三三两两的议论，也有了一些有意为之的串门，平时只是见面问个好，并不知名谁姓甚的近邻们有了一些共同的话题，虽然，这大多还只是发生在同一族裔之间。比如，中国人，主要是大陆人之间，就对董事们至少在表面上有一些同情，有的表示这种指责有造谣中伤之嫌;有的则认为外国人很好斗;也有分析说，中国人管理可能注重省钱，比如，找一些中国人的公司来进行维修，费用肯定低，当然，可能发票不正规，会有一些打白条的情况发生。呵呵，中国人的做事方式和理念在这里出现了冲突!
现社区管理方与会议申请者的较量聚焦到争夺社区管理权的目标上来了，业主则在这过程中进行比较和选择。
