今年我家周围几个房子的出售，最终成交价都是Over Asking Price。和朋友聊起这个情况，他们所知道的也大致如此：房子一挂牌出售，马上一群人蜂拥而上，你加价3万，我加价5万，好像不是来花钱的，而是来抢钱的。前些日子听到一个故事，却是以不到90%要价抢到了Offer，虽然故事发生在三年前，现在听起来却也是令人羡慕不已。

经纪称她是最有谋略的买家

Jack 接完了电话，站起身来紧紧地握着Jenny的手，钦佩地说到：“祝贺你，得到了这栋house。你是我所见过的最有谋略的、最厉害的买家。”经过了3轮的竞拍，Jenny以32.6万得到了这栋起拍价为36.6万元的house。抢Offer还能抢出低价来?这到底是哪门子事儿?听我细细道来。 

2008年8月，Jenny带着女儿打先锋，开始长登多伦多，老公还有一些公事未完，推后过来。Jenny有个哥哥10年前就移民到多伦多，因此她们就先安顿在哥哥家里，然后开始留意起哥哥家周围的售房信息。世上若没有这个巧事，也就没有这个巧字。9月底，Jenny哥哥家周围还真推出了一栋独立房的出售信息，这房子距离她哥哥家不到百米远。

Jenny先让哥哥帮忙找了一位熟悉的地产经纪Jack，开始着手了解这栋独立房的信息。这栋独立房是破产房，由银行拿出来拍卖，起拍价36.6万元，面积约2000尺，2层楼，4个卧室，2个半卫生间。在当时低靡的房产市场中，这个价格算是比较中肯的。 汇总所有这些书面上的信息，这栋拍卖房各方面的条件非常符合Jenny的需求，因此Jenny志在必得。 

换个角度，海阔天空

但是在现场看完房子之后，大家都倒抽了一口气。因为是破产房，无人打理，房间看起来既脏又乱，地毯黑乎乎，台面油腻腻，地下室没有装修，全放垃圾，冰箱、炉头、洗衣机都是老古董……Jenny的哥哥和地产经纪Jack都认为Jenny肯定不满意这栋房子。没想到Jenny却有自己的一番见解。她说，首先，房子看起来脏乱，肯定会吓跑很多竞争者，竞争会相对较少。另外，脏乱只是外观品相不好，实际上做好卫生无需花费很多成本。其次，电器设备虽然旧了些，但是也能用，过渡一下也是可以，即便买新电器，花钱也不多。再者，这个价格确实不算贵，何况和哥哥家这么近，以后互相有个照应，这个内在的价值无可替代。 

高瞻远瞩，逆向思维

Jenny分析，就是因为房子的外观品相不好，反而可能会降低购房成本、提高中标几率。但是，要以什么样的价格下Offer呢?这时候，在Jenny的身上，体现出了她长期从事商业运营所培养出来的睿智。她判断，由于标的外观品相实在太差，所以在第一轮竞价中，所有的买家给出的报价肯定都会低于起拍价。而银行作为一家经营机构，出于免责考虑，肯定会进行第二轮的拍卖。因此，她决定给出一个低价，但这个价格既不会让银行认为你没有诚意，又使得这个价格处于所有投标价的较低区间。Jenny的哥哥和地产经纪Jack对她关于预见二轮拍卖的分析十分赞同，但是对她报低价十分不解。一般情况是，如果你想抢到这栋房子，应该是预估所有竞标者的报价后，再加上溢价，才可能拿到Offer，你怎么反而往下压价呢?Jenny解释说，第一轮竞价后，竞标者都会想办法去了解到其他报价，如果发现其他竞标者的报价高，那么大家会认为这栋房子物有所值，然后在接下来的第二轮报价中，就很可能会加码。而如果发现其他报价很低，他们就会怀疑自己高估标的，那么在第二轮报价中，他们就会谨慎报价。何况，如果事实果真如他们所料，银行进行第二轮拍卖，那么第一轮的竞价就自动失效，所以，第一轮的竞价应该起到烟雾弹的作用。经过和在中国的老公反复商量以及和大家的研究讨论，Jenny最后在第一轮报价中给出了一个超低报价：30.8万元。 

拍卖结果如Jenny预料，第一轮拍卖竞价后，所有竞标者的报价均低于起拍价，最高价为33.8万元，她的报价在所有五个竞标者中出价最低。而且，银行果然提出第二轮拍卖的要约。

二轮竞拍，有惊无险 

如果说在第一轮拍卖报价中，大家基本上认同Jenny的分析，那么在第二轮中如何报价，大家和Jenny的意见分歧开始变大，最后形成了两大阵营。第一个阵营是地产经纪Jack和Jenny的老公，他们认为，在第二轮中，报价要往高报，才有把握中标。第二个阵营是Jenny和她的哥哥，他们认为经过了第一轮的低价竞标之后，买家会普遍认为自己高估标的，所以，无需在第二轮中报太高的价格即可中标，而且他们判断第二轮的最高报价甚至可能低于第一轮的最高报价。意见总要归于一致，激烈讨论过后，他们最终采取了第二阵营的意见，Jenny在第二轮中，报出了31.8万元的竞价，比第一轮报价高出了1万元，向银行表达出了诚意。当然，在这一轮竞价中，Jenny的风险是非常大的，她很有可能失去这次机会。这个决定不仅需要精细的分析判断，还需要足够的勇气和随遇而安的心态。按照Jenny的说法，要是丢了这个竞拍，也只能说是天意，说明他们和这栋房子的缘分还不够。

第二轮的结果是，只剩下三名竞争者报价，Jenny的报价处于中间。最高报价是32.2万元，果然比第一轮的最高价还低。Jenny知道这个结果后，以为自此错失良机，正自扼腕痛惜，没想到柳暗花明，也许银行没想到第二轮的竞价居然低于首轮竞价，不满这个结果，最终要求第三轮竞拍。 

三轮竞拍，一锤定音

第三轮报价，大家的意见又重新归于一致，没有实质性的分歧。大家一致认为，银行发出第三轮拍卖的要约实属罕见，因此本轮的结果肯定是最终结果，所以第三轮报价一定要报出最高价。Jenny分析，由于前面两轮的超低价竞标和第二轮部分竞标者的退出，导致原来有意向的买家对此楼房产生极大的怀疑，竞标热情势必大受影响，因此她想报出32.3万元，比第二轮最高价略高即可。最后，在和国内的老公商量后，他们决定加价至32.6万元，确保拿下这个房子。第三轮结果出来后，Jenny的报价最高，第二名的报价是32.3万元，最终Jenny赢得了这个竞价拍卖，出现了文中开头的一幕。后来Jenny回忆起这个细节，笑着说，这个价格比第二轮最高价高出4000元，也算是给了银行一些面子。 

整个拍卖过程都是通过地产经纪使用密封的书面报价进行，虽然悄无声息，但个中惊险却是此起彼伏、波澜壮阔。Jenny不仅需要和其他买家竞争，还要和银行博弈，三方相互暗中较劲、彼此斗智斗勇。难怪资深地产经纪Jack都要对Jenny的智慧和气魄钦佩不已，称之为他所见过的最有谋略的买家。

安居乐业，展望未来 

事隔2年多，Jenny的老公也已经从国内过来团聚，当时脏乱的房子在Jenny的用心经营下，已经焕然一新，变得温馨漂亮，全家在多伦多的新房子里面幸福快乐、其乐融融。今年，Jenny家周围同等条件的House挂牌出售，要价都已经达到50万元，成交价也都超过要价，这也意味着她的房子已经增值50%。

对于未来的房价，Jenny信心十足，她称，美国承诺在未来两年不加息，加拿大为了保证对美国的出口不下降，也会采取不加息的追随政策，那么加拿大房市在未来的2年内，肯定只涨不跌。最近，她又打电话给Jack，让他在她家周围再找找房源。这次，Jenny不是为了居住，却是为了投资。