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- 第1页: 引子：商机
- 第2页: 开始行动
- 第3页: 山穷水尽
- 第4页: 峰回路转
- 第5页: 低调开张
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- 第7页: 举步维艰
- 第8页: 初见曙光
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- 第10页: 二谈营销：心得
- 第11页: 滑雪季节
- 第12页: 讨债之路
- 第13页: 三谈网上营销
有志于北美创业的朋友，本文详细描叙洋下海开旅馆（INN）的经历，时间跨度2年（2008年-2010年）， 非常值得一读。
洋下海日记- 引子
8/20/08
今天10：30， 我们经营了5年的小饮料生意正式卖了。这标志着经过5年的磨砺，历练，体会，我们在美国创业拉开序幕。
想想这5年，最大的收获，就是超越了读书人的虚荣心。到美国头4、5年，当了一阵呆子，一直念到不能再当学生了，装了一肚子能唬人糊人的所谓学问，找了个鸡肋一样的工作。一干10年。第5、6年头上，老公被吊到了玻璃天花板，上不上下不下的受够了洋气。多次萌发自己干的想法，又舍不得VP，Director那些虚名。又尴尬了几年。好不容易下海了，跟朋友聊天儿，人家马上这样组合、那样模式;这样趋势，那样尖端。尤其跟国内的家人谈起，对儿女寄予无限希望的父母立即开口闭口的技术含金量-- 照他们的想象，教授，大公司VP下海，还不二、三年就折腾上了FORTUNE 500 。。。。。。
做小生意头二年，实在把我们羞愧得无地自容，天天心里都翻江倒海。直到第二年感恩节，我们那家银行
Branch Manager打电话来，说现金被客户提空了，问我们能不能存进一笔现钱解燃眉之急。原来银行也不过如此，我们才稍微有了点底气。
现在好了，经过5年，脸皮折腾得城墙厚。去它娘的PHD，去它娘的技术含金量。只要有Profit, 开个垃圾回收处理站也是可以的!
只是，商海茫茫，商机渺渺。
Profit 在哪里呢?
洋下海日记 -- 寻求商机
8/25/08
次贷风暴袭击全美国，不断有地产中介EMAIL来银行拍卖的房子信息。今天去看了7，8个。头三 幢所在的地区，简直就是人间地狱，怕是需要提着驳壳枪来这里收房租。虽说才三万元一幢的独立大房，也不敢买。有两幢我觉得还可以，5万元的三卧TOWN HOUSE，月租千元左右，显然是能赚钱的。但老公不愿为几百块钱每月跑一躺。依照惯例，中介人总是最后给你看最好的。最后几幢不错。但一群人在那里标价，当下落锤成交。这实在不是我们能接受的投资方式。三、五万也是钱。我们总是需要把各种数据收集全了，估算出了利润才敢下手，哪里敢这样撞运气?
看下来的结论，拍卖房市场，就不要去花精力了。
9/1/08
今天又看了4、5个商业房地产。听上去都很好，一个旅馆(INN)，一个住宅群(residential complex), 一个零售中心，一个养老院。规模也合老公的意。把带回的数据敲进公式，算出来零售中心和养老院都能有6%以上的回报。我中意于零售中心，老公说每年14万的房租收入，能有啥做头。我觉得关键要看投资回报。能有6%的回报不错了。虽说现在房地产滑坡，但能赚钱的物业，人家还是不会卖的。一般说来，卖主总是把价格定到毛收入的10倍。还有，6%的回报，并没有包含月付的本金部分，如果算进来，能有12%，并且是随本金含量的增加不断上升的。老公喜欢养老院，他说这个物业有70多万的毛收入，咱中国人比白人兄弟勤俭，一定能把成本降下来，实现较好的投资回报。
9/3/08
两个物业过去5年的TAX RETURNS 都来了。养老院的文件大失所望，每年的利润都只有几千元。当然，这除去了管理费用 12万 --这就是老公的工资了。可是由于我们会付的mortgage payment会比卖主高, 这笔钱又要被砍一刀。养老院必须雇一个注册护士，两个护士助理，一个厨师，若干清洁小工，如税表所说，一年27万的工资是一定要付出去的。除了保险和房产税(这是年年上涨的)，另一笔大开销是食物。我们想都没想要从这上面节约 -- 还能让老人们吃差了?其它，就几千几百的说话， 没什么好说的。左算右算成本都降不下来。所以老公看过后，就不再提起了。
9/10/08
这几天，当时我们一点没看上的旅馆(INN) 不断浮入脑海。那是一个在宾州Pocono 风景区的物业，一百多个房间，宽畅的餐厅，会议室，游泳池，座落在80号州际公路宾州和新泽西州的交界，纽约进入Pocono度假区的门户上。绝好的地理位置。只是由于三年前被水淹了一次，业主收了几百万的保险赔偿，不想费劲再干了。我们看到的是一片破败，生意亏损，房屋失修。老公不断说，如果我们接手，能起死回生吗?水淹前它的营业额是1M多。
至于零售店，头两天我们的一所出租房里的西班牙同胞丢工作了，房租交不上来。让我们感到在经济危机中出租店面不可能是每月收一趟房租那么简单。我也不提了。
那就向卖家要求更详细的数字，进一步深化我们的预测吧。
洋下海日记 -- 锁定目标
9/15/08
今天中介说Pocono Inn at Water Gap的卖主是台湾弟兄。讲中文的中国人!从中国人手里买东西的坏处是人人都万分珍惜自己的财产，要价太高;好处是能从他的一眨眼一抿嘴感到/听出数字背后的故事，不会被忽悠了去。我们一定要见到卖主。
9/16/08
卖主曹先生70多岁了，十二年前买下的Pocono Inn，5年前死了老伴又遭了大水，再也没有办下去的动力。总经理乌克兰小姐说大水并不可怕，保险公司会陪的，“但是保费就上去了吧?”“Flood Insurance is Federal Government mandatory, 保费不会飞涨，我们被淹了三次，保费涨得并不多。”
十二年内淹了三次!这么说这是个‘黄泛区’? 赶紧记下了，回来做调查。
又说到INN的利润，曹先生说做生意自己不管就不会赚钱，他自从老伴死后无心打理，Pocono Inn就不再赚钱了。这是实话。我们那个饮料生意就是这样的。
回家首先GOOGLE了Pocono地区的水灾，显示从1955年至今共发了5次 -- 1955，1995，2003， 2004，2006。曹先生真倒霉，大概属龙的，把水全邀来了。虽说保险公司陪了，但那份折腾，我可受不了。顺便查了Pocono一带的旅馆，Motel, Inn, hotel, resort, bed &breakfast, 价格$69--$299/day. 并且到哥伦布节时所有旅店全满员了。这很好。
再看报税表，七年来的报税一笔烂账，奇怪国税局倒没查他。比如酒吧进了5万元钱的酒，才收入2千元。我们是做饮料生意的，知道5万元酒至少做30万生意。看来7年前曹夫人就已经病得不轻了。
我们决定继续跟进。
9/19/08
今天约了两装修工，一个卖方的一个买方的去估价。曹先生的装修工说要花$30万装修，我们的说要装修工$40万，才能恢复水淹前的旅店等级。还好，比总经理乌克兰小姐说的$1M少多了。曹先生真是，怎么找她当总经理，花钱阔绰的主儿。
又想到，等有空了查一查I-80上310出口的车流量，乌克兰小姐说过从这个出口下来的人一般要投宿。从I-80由西往东的人，许多到纽约市出差或游玩，而POCONO INN at Water Gap离纽约市只有一个钟头，再往前开，旅店就贵了，又不好玩。这个位置最好，晚上有地方玩，第二天起个早到纽约市还不堵车。而在这一带，他们这个旅店(POCONO INN at Water Gap)的档次最高。这是GOOGLE不出的，恐怕要上交通部统计局的网。
