加拿大房地产市场和居民债务

春天是房地产市场旺季的开始，不少人都等待春天才将房子出售，因为有多些准买家开始出动购买房屋。因此，在3月初满地可银行 (BMO) 再一次推出2.99%五年按揭的优惠利率，去吸引準买家选择BMO的按揭。究竟未来数年加拿大房地产市场表现会如何?

掀起了银行按揭争夺战

今年一月，BMO首度推出五年2.99%的超低利率去吸引顾客，令其他银行措手不及，急忙调低其利率去回应，避免流失客户。事隔一个月，BMO的2.99%五年按揭又捲土重来，并推出3.99%的十年按揭，而大部分其他银行的五年按揭还维持在4%左右。

换言之，BMO的五年按揭利率较对手便宜1%有多，据说这也是歷年来最低的五年按揭定期利息，几乎接近银行筹集五年资金的成本利率，令这些按揭几乎变得无利可图。当然，BMO的2.99%按揭有许多限制，例如在提早还款、取消按揭、增加还款方面;而优惠期亦只至叁月底，因此未必适合每一个家庭。为了回应BMO的超低利率，其他大银行也推出四年期的2.99%按揭，但没有额外的限制。因此，在选择这些按揭时，应小心考虑自己的需要。

房地价格会否大幅下调

由于利率长期偏低，加拿大地产市场已经蓬勃了好一段时间，累积了相当可观的价格增长。一般经济分析员都相信并未有泡沫出现，但楼价是偏高，分歧是究竟偏高了多少，是10%至15%?还是20%至25%?若然楼价偏高，楼市会否急挫?

相信楼价大跌的可能性不大。

第一，自从2010年9月起，加拿大央行一直保持央行利息在1%水平至今，加上美国已预期在2014年前不会加息，因此加拿大利率在未来一两年大幅上升的可能性不大。

另外，失业率预期不会大幅攀升，令拥有房屋的家庭能继续承担供款。

其实，以BMO的2.99%五年按揭为例，扣除2%的通胀率，实质利率低于1%，令房地产变得更能负担。

皇家银行 (RBC) 最新的房负担指数显示，加人置业的负担能力和一年前大致相同，接近长期平均数。即是一个家庭每年在拥有一间两层房屋的总开支，佔家庭总收入的48%，在多伦多这比率约为60%，但在温哥华这比率却是90%，令越来越多人放弃在温哥华置业，只选择租屋住。

在楼价方面，2月加国整体按年升幅为2%，除了多伦多录得超过10%升幅外，温哥华只有4.6%。因此虽然加拿大房地产总体来说，没有出现泡沫，但个别市场，特别是多伦多的柏文市场和温哥华出现急剧下调的风险偏高。温哥华的双层独立屋，平均价格近乎85万，为全国之首，令大多数加人不可能负担。

但温哥华得天独厚的地理环境，吸引了大量的国外买家，因而价格未必大幅回落。在多伦多过去数年兴建或正在兴建大量柏文单位，更有些单位在未公开发售之前，已经出现人龙轮购，令人忧虑是否炒风已起，以及这些单位会否会被市场吸纳。

除了这两个市场外，整体楼市相信会在未来数年将逐渐下调。但假若经济增长上升，居民收入增加，令市民置业负担能力上升，楼价却未必一定下调。

加国居民负债令人忧虑

未来楼市的表现也受到加国居民欠债的情况影响，特别是加国央行行长和财长都多次提醒加人，要小心处理家庭债务，免得在利率至终上升时，出现还款问题。最新的数据显示，加人平均欠债佔可使用的收入的150%，而这比率在过去二十年来，不断上升。

过去数年按揭借款的增长，虽然已从高峰回落，但仍达7%左右;换句话说，若按揭和其他个人贷款仍以这速度增长，欠债与可使用收入的比率必升逾150%，令居民无法负担还款的风险上升。假如大量居民无法还款，必将出现断供潮，令银行收楼，重蹈美国楼市覆辙，令房地产市场崩溃。因此，决策当局必须抑制居民欠债持续上升。

要抑制借款，最有效的方法当然是调高利率，但现今经济仍然脆弱，可能打击经济復甦。另外，加息会刺激加元升逾与美元平算水平，打击出口。因此央行不断出口警告，希望可以不用加息而劝止加人过量借贷;但另一压抑按揭增长的方法是透过对贷款的限制，例如政府已取消零首期，并将首期增加至5%，又将最长的分期摊还期减至30年。

政府还可进一步考虑将首期增至10%，摊还期减至25年，避免一些在正常情况下无能力置业者入市。又可以将批核按揭的计算利率调升，使置业者有足够能力去应付利率上升的衝击。另外，加拿大房屋按揭公司 (CMHC) 刚宣布，联邦政府决定将其按揭保险的总额限制在6000亿加元。

在加拿大一般置业者若未能提供20%的首期，必须购买按揭保险;而CMHC是最大的保险按揭公司，由联邦政府出资运作，现今已有5870亿保险总额，换言之，未来必须减慢其增长，因此会令申请按揭保险变得更困难，这些措施都能压抑借贷的增长，令加国居民欠债下降。

 冯肇昌(加拿大渥太华)