沧海横流方显英雄本色

我家买房了，在列治文，公寓。

新移民、特别是投资移民，来加拿大，买房不是新闻，不买房才是新闻。像我这样的，来了三年才买房，不多见。

我家买房这个过程很曲折，先是拿不定主意在哪儿买，后又不知道该买哪种房子合适，高不成、低不就。一家子仨人仨意见，别说统一，就连少数服从多数都做不到，所以一拖就拖到了现在。

从这点儿小事上我就总结出来了：一味地强调民主，啥事儿也做不成。

那怎么最终还是在列治文买了公寓呢?

正所谓“沧海横流方显英雄本色，在这种莫衷一是、乱成一锅粥的关键时刻，必须有人站出来。当然，这个人正是不才在下。

某天晚饭后闲着没事又聊起了买房的事。开始时大家的发言仍然是指东打西、云山雾罩。后来不知哪根儿筋搭错了，一时大脑短路，致使俺冷不丁冒出一串思想的火花来：

“咱家买房的事论证了三年，这件事反过来说明了一个事实：大家对‘在列治文市中心住公寓’这种生活状态至少都能接受(注：我家自登陆第一天起，就住进了朋友提前为我们在列市中心租下的一套公寓里，一住就是将近三年，没有搬过家)。

咱能不能这样，在列治文先买一公寓住着，一方面，不改变现有这种大家都能接受的生活状态，但毕竟房子是自己的，不用再交租金了;另一方面呢，同样是住公寓，住新公寓总比住这个旧公寓舒服吧?然后，咱再骑着马找马，一点不耽误大家继续就在哪里买房、买什么房展开争论——谁规定在加拿大只许买一套房了?

一言既出，满座皆惊：这么简单的道理咋就早没想到呢?!

俺不经意间提出的方案迅即得到全票通过。

那天晚上的家庭会议取得了两方面的成果：一是重新确定了本人在我家买房这件事上的领导地位;二是全家的思想被统一到了俺的正确方针路线上来。

事后我琢磨了一下，关于那个“方针路线的提出，也不能完全归结于俺瞬间的大脑短路，细分析起来，它来是有相当坚实的理论基础的。

概括起来，有这么几个要点：

首先，不离开列治文，至少闺女就不用转学了，她的高中课程只还有一年，这当口为了搬家而转学有点值不当的。

第二，如果前一条成立的话，不得不面对的现实就是：眼下列治文的House太贵了，150万加元以下的我看不上，150万加元以上的我买不起;退一步说，即使买得起，我也不敢把这么大一笔钱变成不动产投在列治文这个地质灾害高危区;至于汤耗子，这种房型原本就不在考虑范围内(这一点倒是比较统一的);那么剩下的，就只有公寓了。

第三，我家原来租住的是一间旧的木构结公寓，这次要买就买一套新的钢筋混凝土高层公寓。从旧到新、从低到高，居住条件好歹也算是改善了，毕竟发展才是硬道理。

第四，一旦形势发生变化，比如闺女上了大学，我家不必一定要住在列治文了，列治文的公寓是租是卖都很方便。到那个时候，去哪里、花多少钱、买什么房……闲着没事儿咱们继续争论呗!

关于这条“正确路线上的两个关键点：列治文和公寓，我是觉得有必要进一步阐述一下。

“是不是应该住在列治文，这是大温地区华人新移民中一个极具争议性的话题。有如此大的争议，恰恰说明列治文这地方既有突出的优点，也有突出的缺点。我对列治文的看法，在《移民杂记》前面的一些篇章中多有描述，这里就不多说了。

咱省出点儿笔墨，重点说说“公寓这个话题。

说公寓，首先得弄明白啥叫“公寓。

这个问题看似简单，其实还真未必每个人都能说得清楚。您比如说，国内的商品住宅楼，有的叫“普通住宅，有的就叫“公寓。即使都叫“公寓的，还有“公寓、“高级公寓、“商住公寓、“花园公寓、“酒店式公寓等等不同叫法。您能告诉我这里面有什么本质上的区别吗?

得!能说明白咱也不在这儿说了，不耽误那功夫。毕竟咱在这儿讨论的是加拿大的“公寓而非中国的“公寓。

人家加拿大比较简单，他们把各家各户攒起来往高里摞那种民居，统统叫做“公寓，英文是“Apartment。

——公寓就公寓呗，还Apartment，显你会写英国字儿呢?

您误会了，强调Apartment，是因为在加拿大还有一个词儿：“Condominium，简称“Condo，指的也是公寓。

那么Condo与Apartment有什么不一样呢?

我说得也不一定准啊。我认为这是两个概念，是从两个不同的角度对“公寓进行定义：Apartment主要指的是“公寓这种建筑形式;Condo则更多强调的是“公寓的内在含义，其中主要涉及它的管理方式和产权。进一步说，Condo指的是有管理公司进行公共管理的“Apartment，并且每家每户都有独立的产权。

说到这儿又扯出一个话题。有人说加拿大房子与中国不同，中国的房子只卖房不卖地，你在中国买房子只能买下土地的使用权而非所有权;人家加拿大是连房带地一起卖，你买下的都是所有权。我告诉您，这种说法不准确。在加拿大，有些房子的土地也只是一定年限内的使用权而非所有权。这种情况尽管不是很多，但也决非罕见。

如果你上温哥华出售公寓的房地产网站，会发现各个房源名下的“产权类型一栏，有两种标注方式，一种是“Condominium，另一种是“Leasehold Condo。前一种是“大产权，连房子带地，打包一起卖你了;后一种是租赁产权，房子卖你了，但地皮不卖。

Leasehold(租赁产权)公寓主要有三类：

一是大学校区里的公寓。比如位于温哥华西区的不列颠哥伦比亚大学(UBC)、位于本拿比山上的西门菲沙大学(SFU)，校区里都建有不少向社会公开发售的公寓，那些公寓就都是Leasehold的。为什么大学里的公寓是租赁产权呢?很简单，因为地皮是学校的公产，无论是开发商还是原房主，都无权把地卖给你。

二是建在“第一民族自留地上的公寓。这所谓的“第一民族，是加拿大对印地安原住民的“尊称，当年白人殖民者连吓唬带哄、半买半抢，把印地安原住民的地归为已有了。但好歹的，白人也没把事做绝，还是给原住民们留了一些地。对建在这些“自留地上的房子(不仅是公寓)，印地安们有权坐地收税。

三是某些我也没弄明白是怎么回事的Leasehold公寓。像列治文名校J.N. Burnett中学附近便有一片这样的公寓，那里的地皮既不属于大学，也不属于“第一民族，但二手房出售信息中很明确标明它的产权是Leasehold。

不要以为Leasehold公寓就一定比“大产权的Condo便宜，像UBC校区里的公寓，虽然是Leasehold，但其单价却几乎是大温地区最贵的。加拿大也讲究个“学区房，大学里环境好、房子好出租、划片归属的中小学也都是好校，所以奇货可居。像UBC和SFU都是加拿大的公立大学，他们管片儿内的Leasehold地皮该怎么收税，一般都会参照着政府的地税走，不会乱来。

按说咱不该说人家“第一民族的“坏话，在加拿大你公开说某个民族怎长怎短的，弄不好就会涉嫌种族歧视。可是，我还是要劝您慎买“第一民族自留地上的房子。尽管“自留地上的Leasehold房要比邻近地区的“大产权房明显便宜不少，但这种Leasehold房的地税是由人家印地安“地主来收的，他想收多少收多少，到时候你不交不成，除非你有能耐给你的房子安上轱辘从他地面儿上推走。

至于前面提到的那第三类Leasehold公寓，我没明白“地主是谁，所以它的地税该怎么收也就无从知晓了。此类房子的售价也比较便宜，像 Burnett中学附近那片公寓，一套八百多尺的两居室，要价大概在十二、三万左右，比同样“大产权的房子便宜近一半。不过，购买这类公寓，除了要弄清地税缴纳情况外，还要搞明白在居住、出租方面有没有什么限制性规定。

矮公寓 高公寓

在前面解释俺那关于买房的“方针路线时，曾提到俺这次要买的，是高层公寓，并强调从俺租的低层木结构公寓“升级到钢筋混凝土高层公寓，对生活水准来说是个提高。为啥这么说呢?这就不得不先说说大温地区这两种公寓的差异了。

这个咱以前讲过，我在《移民杂记41：温哥华衣食住行之“木石前盟(下)》中曾介绍过温哥华的两种公寓结构类型：木结构的Low-rise和钢筋混凝土结构的High-rise。

早年间大温各主要城市的公寓，除温哥华Downtown外，其他地区基本上都是三四层的木结构Low-rise。即使是目前，木结构公寓仍然是一些二、三线城市主要的公寓形式，而且还在不断在有新盘推出。

对比钢筋混凝土的High-rise，木结构Low-rise的优点就体现在了一个“Low(低)上：

首先是它的售价低。在同一区域内，木结构公寓的价格是所有房型中最便宜的。刚来时我不理解：这种只有三四层的低密度住宅，在俺北京那疙瘩叫做“花园洋房，可比十几、二十层的高层住宅贵多了，咋在温哥华这边凤凰就当鸡卖了呢?

后来整明白了，决定国内房价的主要因素是土地价格，建安费用在房价中占的比重非常有限。但在温哥华，尽管他的房价已经让加拿大人恨得牙根儿痒痒了，可是地价在整个房价中所占的比例，也还没离谱儿到中国那个程度。虽然木结构公寓的占地更大，但因为它的建安造价远低于钢筋混凝土公寓，所以它的售价还是便宜。

第二，实际上面已经提到了，是它的居住密度低。建筑设计中有一个术语叫“容积率，是衡量居住舒适度的一个重要指标，计算公式是用小区总的建筑面积除以土地面积。容积率越低，小区的居住密度就越低，绿化面积就大，人与自然就更为贴近。毫无疑问，多数温哥华木结构公寓的容积率，要远低于钢筋混凝土高层公寓。

第三是环境噪音低。温哥华的高层公寓不像国内，动不动就是一个小区，里面林林总总戳着几十栋。他们一个项目一般也就是一栋两栋，基本上是栋栋临街。再加上温哥华的高层公寓只会建在一、二线城市的中心闹市区，所以您要是神经衰弱断不能买这边的高层公寓。但Low-rise就不一样了，它不一定坐落在繁华市中心，而且很多也像咱国内似的，几栋小楼形成一个“小区，只要是坐落在小区里面的房子，会感觉很清静。

第四是低碳环保。木材是温哥华所在的BC省最丰富的自然资源，适量采伐并不影响生态环境，所以他们尽量不建或少建水泥厂这种污染大户。温哥华广泛采用木结构建筑，我想不仅仅是个就地取材、降低成本的问题，其中一定也有低碳环保的考虑，毕竟，温哥华还指着“全球最适合人类居住城市这顶大帽子混饭吃呢。

说了这么多优点，但是，木结构公寓也有两个要命的缺陷。

一个是它的防火性能差。城门失火还殃及池鱼呢，那么多人家住在一个大木头盒子里，居民素质参差不齐，万一赶上一个防火意识差的，后果不堪设想。大温地区履有木结构公寓失火的报导。我曾在自己的博客里发过一篇名为《列治文火了》的博文，里面有照片，有兴趣的朋友可以进那里去看看木结构建筑要是烧着了会是一番什么样的景象。

另一个，木结构公寓潜在的公共维修费用将会成为房主的巨大经济负担。相比混凝土建筑，木质建筑虽然更环保，但它的衰老和破损速度也更快。房子旧了、坏了，就得修。在加拿大这地方，公寓楼的一些公共维修、装修、技术升级项目，比如换屋顶、粉刷外墙、更换门窗啥的，搞得很勤，时不时就来一回。

老外平常看上去大大咧咧挺不着调的，但他们在居家过日子方面一点不将就。整楼维修，你自己那个小单元当然也无法“幸免，完了事儿所有费用大家伙儿平摊。

我有一朋友住列治文一处旧公寓，他家那小区刚刚做完了外立面改造，像他的那个两居室就摊上了五万多加元的维修费用。收到账单的那一刻他说他很怀念北京。08北京奥运前，他家在北京的那栋老宿舍楼又是粉刷外立面、又是平屋顶改坡屋顶，描眉画眼的一通折腾，旧楼面貌焕然一新，个人镚子儿不用掏，全部由官家买单!这一比才发现，社会主义还真是有优越性啊……

木结构公寓的缺点，就是高层公寓的优点。除了前面说的那两个问题，高层公寓的相对优势还体现在以下方面：

安全：高层公寓的门禁、监控系统都很完善，除非是“尾随，或是有“蜘蛛侠的本事，否则歹人很难进入大厦。而且它这套安保设施不仅适用于大厦的居住区，如果你没有电子钥匙，连车库都进不去。

方便：不仅是大温，整个北美地区都是如此，他们的高层公寓只会出现在大中型城市最为繁华的地段，交通、购物都十分便利。

内部环境更好：温哥华的高层公寓，都有装修豪华的大厅、设施完善的健身房、泳池、多媒体影院、台球室、会客室、甚至客房等，如果套用酒店的标准，怎么也得够四星吧。而这些，木结构公寓就不一定都能具备了。

风景也分好几档呢

前文咱拿木结构公寓与高层公寓做了一个比较，木结构公寓虽说经济实惠、物美价廉，却终不及高层公寓安全方便、设施齐全。

其实不仅是木结构公寓，包括House和Townhouse，与所有这些房型相比，温哥华高层公寓拥有的最大优势还不在于此。猜得出是什么吗?给您个提示：看看本文的标题。

对喽!看风景。

一位在大温地区做了20多年房产经济的香港老移民告诉我：在温哥华，住高层公寓的人，主要是为了看风景。

这种说法您信吗?反正原来我不信，但是后来看过几套高层公寓的Open House后，我信了。

列治文，可以说是大温地区景色最为平庸的城市。直到某个晴朗的秋日我登上一栋高层公寓的12层，从那户人家的北窗向外望去，我才发现列治文竟然也有如此动人心魄的美景：碧蓝的天空之下，一道白雪皑皑的山脉横亘眼前，自西向东、莽莽苍苍，连绵不绝。虽然说在街上也能看见北面的雪山，但眼前这幅无遮无挡的画卷、这番寒彻周天的雄浑气势，非登高远望不可欣赏与领略。

另一位朋友曾有个论断：住温哥华的高层公寓不会得忧郁症，往窗外看看，什么烦心事儿都没有了。

买间公寓看风景，但是这景儿跟景儿还不一样呢。大温地区卖公寓的，会在他的售房公告中明明白白地写出来，从这房子里往外看能看见什么样儿的风景。真可谓：哥卖的不是房子，哥卖的是风景。

我给总结了一下，大温地区的风景分四个档次，一档一个价儿，一点儿不带含糊的：

第一档是海景(Sea View)。大温地区最漂亮的公寓海景是下面这三个地方：温哥华Downtown西北方向的Coal Harbour 、西南方向的English Bay和西温哥华，当然，这三处公寓的价格也是大温地区最“漂亮的;北温的海景不及西温那边开阔，可排在海景中的第二级别;温哥华福溪的海景较之北温又更加紧窄了一些，只能屈居第三;此外，白石镇虽然远离大温地区的都市中心，但因其海景浩淼，那里的高层公寓价格与北温、福溪竟有一拼。

第二档是湖景(Lake View)和江景(River view)。大温的湖景公寓主要集中在本拿比。本拿比有两个大湖，一个叫“本拿比湖，一个叫“鹿湖，那一带的公寓是近观湖水远观山。说到江景公寓，个人认为首推新西敏市Downtown哥伦比亚大街一线的公寓，菲沙河在那里划过一条优雅的弧线，正好从它们脚下流过。列治文正在建设的一个叫River Green的公寓项目，售价直追温哥华冬奥村，其中一个主要卖点就是菲沙河入海口处的全江景。

第三档是山景(Mountain View)。温哥华北部的山脉被称作“北山，一年中的大部分时间都是白雪皑皑，似玉龙横空出世，煞是漂亮。大温哥华地区大部分城市向北的公寓都可以欣赏到这道自然美景。

第四档是城市景(City View)。城市景儿?起哄凑数是吧?还真不是。您要是只有在国内大城市住高楼的经验，还真不太容易理解温哥华这边所说的“城市景。这边的高层建筑全部集中在市中心的一小块范围内，城市除此以外的大部分地区，建筑高度都不超过三五层，所以从高层公寓望出去，视野非常开阔，无遮无挡。城市景最好看的时间是晚上，万家灯火尽收眼底，似满天繁星坠地，一片璀璨。

您琢磨琢磨，如果您在大温地区住高层公寓，甭管住哪儿，上面这四档景儿，您怎么也能摊上一两样吧?