今天我们谈谈一个牵涉买方的地产从业员违反忠诚义务的法律案例。

约翰凯米拉瑞6岁的时候移居加拿大，在他完成七年级学业时，不幸因父亲过世被迫辍学，因此他必须帮助母亲抚养弟妹。为了生计，约翰一直兼两份工作，一份是全职的建筑鹰架架构工，一份是在周末晚上和他的亲戚一起为客户装修土库与厨房。不停地忙碌工作，使得约翰没有机会好好学习英文。

最近，他与女友班卡结婚，出生于加拿大的班卡，英语能力强，目前在一家银行的分行从事秘书和银行办事员的工作。由于英文说写流畅，班卡经常担任丈夫的翻译员，或者帮他看文件。这对夫妻婚后，想过独立生活并期待有一个孩子，因此他们计划搬离原与母亲和另外2个弟妹同住的公寓。

买价高于市价

班卡双亲的一位朋友H先生有地产从业员执照，专门从事收购、维修和出租商业大楼等地产事业，他本身也投资房地产买卖。这对夫妇希望在班卡工作地点和约翰母亲住所附近购买一个单位。

H先生告诉他们有一栋符合他们要求的理想柏文，这栋柏文距离班卡办公室只有10分钟车程。这对夫妇看过后也十分满意。然而，约翰是一个头脑冷静清醒的年轻人，他把H先生叫到一边告诉他，他们夫妻都很喜欢这间单位，但是价钱太贵，请H先生替他们杀价。 H先生把买方的要求和期望如实转告了卖方P女士，P女士也同意降价。双方愉快地完成买卖交易。

才刚搬进新居，C夫妇就在大楼楼下布告栏张贴的房价资讯中发现，他们所购买的单位价格，实际上高于布告栏公布的价格。不久，他们又听班卡的母亲说，卖方P女士是中介H先生的侄女，但H先生并没有告诉他们这个事实。

隐瞒与买家的关系

C夫妇对他们买到一间比实际公告售价还要贵的单位，感到十分不悦，他们向律师请教三个问题：

1.中介H先生是否应该公平、诚实地对他们负起责任和义务? H先生坚持表示他没有误导或向C夫妇说谎。而且H先生说﹐他是代表买方的中介，对买方没有契约上或法律上的责任。

2.C夫妇能否控告H先生?

3.若提出控诉，可以要求多少赔偿?他们需要拿出仅有的积蓄支付诉讼费，问题是，值得这么做吗?

C夫妇所要面对的主要的法律问题是：依照案例法，通常买方和其地产经纪之间的关系是很少订定合同的，这是因为买方毋须支付任何佣金给中介，因此没有文件规定经纪对买方的责任是怎样。通常买方的中介是会在买卖合同中注明是担任卖方的经纪。

因此，如果C夫妇不能以违反契约或契约责任义务控告H先生?那么，是否可以用其他如「应对C夫妇负有诚实和公平的法律义务」的理由控告H先生?

这里是普通法的陈述：除了契约或受托的关系，不论是口头的或文字的疏忽，即便是诚实的误述，也可能构成金钱财物损失的诉讼基础，因为法律包含注意的责任(a duty of care)。一方从拥有专业技术人员那里寻求资讯，该专业人员负有注意的责任，他应该知道，他的被信赖是建立在他的专业技术上和判断上的。

裁决

因此，本案法官判决，H先生对买方夫妇应负起小心谨慎的责任，是基于下列原因：

1.H先生是一位具有35年专业知识和有经验的地产从业员，他经营房地产事业相当不俗，同时也有相当丰富的房地产买卖投资经验。

2.约翰与班卡是头一次买房子，他们没有任何购买物业的经验，尤其是他们完全倚赖H先生的专业知识──一个被家庭信赖的所谓「朋友」。

3.约翰的英文能力不足。

4.H先生应该公开并诚实地告诉C夫妇，P女士是他的侄女。由于他想为侄女赚取更高的售屋利润，但他也有义务替买方争取更好的价钱，所以，这其中有利益冲突的可能。

因此，H先生对C夫妇负有应注意的责任，而他却违反了这个原则，因为他没有告知买方C夫妇，P女士是他的侄女;而且他也没有公开这单位的目前市价。如果地产从业员不知道市场价格，那么，他就应该诚实地告知买方他不知道。任何房屋中介都需要掌握房地产最新市价的相关资讯。

总之，除了契约与受托义务外，C夫妇可以根据「应负有注意责任」的原则，对H先生提出起诉。而C夫妇能获得的损害赔偿金额，则是他的买价和市价之间的差价。