购房小知识：关于房屋的Lot Size

大家都知道，在同一地段、同样大小、 同样状况的房子，独立屋一定会贵很多。

为什么?你可以说，“独立屋不受邻居干 扰，住着舒服。”对!但这只是表象，实质 是：独立屋的地皮大，完全归业主所有和使 用——那块地值钱!

只要是Freehold 的房子，在卖房信息表 (Listing Sheet)中就一定会标注这个物业 的地皮尺寸，比如：Lot：50X120，Lot： 30X110，Lot：20X100等等，这就是地皮的 尺寸，也就是 Lot Size。

Lot Size的单位通常用呎(Feet)， 50X120就表示地皮的宽和长的尺寸了。

如果那块地不是长方形，是块不规整的 四边形，50就表示地皮临街一边的宽度 (Frontage)，120就表示地皮纵深较短的那 个边的尺寸(Depth)。如果那间房子门前 有人行道，那地皮的深度尺寸要从人行道的 内边开始算起。

买Freehold的房子，在Offer 里都会要求 卖主提供一份土地勘测图，英文称Survey。

在Survey上标注房屋地皮的坐标和房屋在地 皮上的位置。依据这个Survey，你可以知道 所买房子的地皮的确切边界，这是建围栏的 依据之一。

同一地段，Lot Size越大越值钱，这是 常识。但有时你会发现，房子大小状况差不 多，但Lot Size面积小一些的反而贵一些，这 又是则么回事?

原来Lot Size更值钱的地方是地幅的宽 度。比如说：50X120呎和30X200呎两块地 皮都是6000平方呎，但前者一定比后者贵。

因为在前一块地皮上可以盖出一间像模像样 的豪宅，而在30呎宽的地皮上盖出的房子， 即便是装修得再豪华，也称不上是豪宅，卖 不出豪宅的价钱。

通常说来，投资房地产的人士，会更看 重Lot Size 的大小和宽幅，一般买房自住的 可能就不会太计较是否宽度窄了3呎或是深 度少了5呎，可能会更注重房屋的状况和内 部的大小结构。那么，买房自住要注意Lot Size 的哪些事项呢?

首先，要注意如果Lot太窄，比如独立 屋的Lot只有20呎宽， 即便是房子再好，也 要慎重考虑是否购买。

如果Lot的形状过于不规则，比如有明 显突出的细长尖锐角，相信大部分买家都会 在意， 还是不买为好。

至于位于拐角的Lot，通常是后院对着 另一户人家的侧墙，或是只有侧院而无后 院。如果后院不是太短，并无大碍，可能 有人更喜欢。如果后院太短，可能在后院 活动时视线受阻挡，有压抑的感觉。位于这 样Lot的房子，买与不买，完全取决个人爱 好。

平整方正的Lot是最理想不过的了， 但难求十全十美。实际上常常会遇到前宽 后窄，前窄后宽，前高后低或前低后高的 Lot，对这样的Lot，风水先生们会说得头头 是道，但信不信由你。我要说的是：如果前 后都高，而中间低的Lot，要看清了这块地 上是如何排水的，这种Lot上的房子地下室 潮湿，渗水的机会大，要看仔细了。

如果是买新房或楼花， 挑选Lot和地 段， 会更重要，讲究也更多些。

知己知彼 房产经纪的谈判技巧

房地产的交易，和其他交易一样，在谈 判中有一些技巧、原则，应知应遵守。

1、作为一个经纪，在每次谈订单 (offer)之前，首先，应该知道最终用户 (The ender user)，或者说，我们的买 家卖家最基本的需要(Need)以及愿望 (Want)。

比如，一个买家要一个4房40万的独立 屋、合理的间隔、朝向、好的学区、安静的 邻里，这是他的基本需要。

比较个性化的色彩，原木地板、高档的 电器、窗帘、卫生洁具和风水布局等等这些 是他的愿望。

分清楚了基本的要求和愿望，并且让买 家和自己统一认识，才能建立谈判的基础。

2、得到授权。夫妻之间父母之间的统 一，认可，并授权经纪，经纪才可以在授权 范围内，放心地发挥自己的谈判才能(口 才)，去为客户争取最大的利益。

最忌讳意见不统一，或患得患失。

对重大问题的决策，由于意识到问题 的重大，往往让人迷茫。其实，只要坚持原 则，就能认清方向，确定好自己的价格和所 挑选的物业。

3、谈判计划。不知道您的经纪在下 offer，或接到offer以后，有没有坐下来，列 个表，列出来我们的需要愿望有没有列出 来，我们的谈判步骤，方案?这样的一个列 表，往往对理清我们的思路，达到我们的目 的，很有帮助。

4、谈判步骤、策略。不要把自己放到 对方的对立面上，不要大谈特谈对方的缺 点。我们是来买房子或卖房子，而不是来吵 架，树立敌人。化解对方的敌意，让对方喜 欢你，打开大门，是成功的第一步。称赞别 人的优点，欣赏对方的工作，适当的点出对 方的不足之处，可能让对方更容易接受。

在和不同背景的人谈offer的过程中，不 要谈论政治。不同的政治观点，深深的伤害 着人们的感情。 要勇于放弃，但要坚持。

不要害怕失败，俗话说得好：强扭的瓜不 甜，勉强的成交，实际上隐藏着很多隐患。

要勇于放弃，不少的成交往往是在踏出门口 后做出的决定。要不然，人们怎么会有“后 悔”这一情感呢?后悔有成交后的后悔，也 有不能成交的后悔。

很多时候，客人会觉得没戏了，但是经 纪万万不可有这样的念头。无数次的教训， 告诉我们，再坐多10分钟，喝半杯水，就会 峰回路转，柳暗花明。

有多少回，都是握手再见以后，又重提 旧事，一觉醒来，又有不同的决定。要善于 倾听，沉默是金。

不要以为口若悬河，声如洪钟就能占有 优势，实际上细心的聆听，让对方多讲，说 多错多，这里一样管用。抓住对方的用词、 语气，有时可以省下成千上万的真金白银。

善于解开死结(Dead Lock)买卖双方 实际上都想解决问题，但并不是每个人都会 找出解决问题的方法，情感方面也好，价格 方面也好，否则，经纪的作用又少一成。善 于给双方台阶下，给与回报始终相辅相成。

在条款上的让步，得到价格上的优惠，情感 上的退让陈述，得到实际上的好处。“欲得 之必先与之”是真理。

很多年的经验，慢慢转化成了感觉，跟 着感觉走，并不一定错。