金融危机以来，各地华人投资或留学加国的热潮此起彼伏。尤其对于一些家庭经济实力雄厚的留学生来说，在加置业当房东并非难事。很多留学生甚至希望尽早买房，为日后移民事宜做准备。本文向有意置业的留学生们讲解个中风险与建议。

据新华网援引中国侨网报道，留学生自己买房做房东其实并不是什么梦想。尤其在加拿大这个鼓励私人投资的自由国家，外国身份的人置业投资是受到欢迎的。多年来，笔者在帮助许许多多的留学生买房卖房的过程中总结了一些值得分享的经验，在这里归纳出来供打算买房的留学生参考。

1、通过以下测试，方可考虑买房。

如果你是一个国际留学生，如果你有自己买房的想法。在决定买房前，审视一下自己，是否符合下面的要求。只有你对下面所有问题的回答都是“Yes”，笔者才建议继续将本文看下去，否则请你暂停在加拿大买房的计划。

a.你是否年满18周岁?
b.你的父母是否真正同意你在加拿大投资置业，并已经准备好足够的资金(最低至欲购房款的10%- 20%，而且这笔款项已经存在加拿大的银行或短期内确定能汇到加拿大的银行帐号)?
c.买房以后，能否有充足的预算来支付每个月的供房费用?
d.你是否具备基本的理财能力?
e.你是否有较严格的自律及掌握基本的与人沟通的技巧?
f.在拥有了自己的房产后，如果要出租给他人，你能否与人和平相处?
g.自己做房东，管理房屋及与他人相处，是否不会影响学习?

以上7个方面的考量缺一不可。首先加拿大不承认18岁以下的未成年人(Minor) 所签定的法律文件，包括房屋买卖合同。其次，在加拿大购房，首付可能是5%-20%，因此，即使家里准备了这笔钱，但由于外汇管制，在签定购房合同到房屋交割(一般是 30天到90天)这段时间以内，如果没有相应的渠道，也很难将首付款交齐。

买房首先牵涉到算经济帐，获得房产后要缴水电气费或Condo的管理费、若干税费、银行贷款等等。如果没有基本的理财能力，不懂量入为出就会很快入不敷出，山穷水尽，到那时，就和出国留学的目的本末倒置了。具体每个月的供房款是多少，针对不同的房子，相信每一个负责任的地产经纪人都会在买房以前帮助你仔细地做一个预算。

无论是自住还是出租，自己是房主了，都要和各种人打交道：经纪人、贷款人、律师、会计师、政府工作人员、房屋维护保养人员乃至邻居及房客。接触面会比较广，与人交往的能力与沟通的技巧相应就会比只做房客要求多一些。为什么做房主反而要更多的自律呢?因为房子是你自己的，要考虑房产的保值及增值、房前屋后的整理、室内的清洁卫生、房屋的维护保养，都需要付出心血。如果自己不注意平时维护，以后房屋不能保值增值，吃亏的还是自己。做房客时，需要跟房东及其他房客打交道，而自己做房主则需要学会如何与邻居相处，如何与房客打交道。

此外，最重要的一点是，无论买房还是租房，我们都不要忘了，应该以学业为重。

2、事先了解税收政策，提前准备，卖房时不吃亏。

谈到加拿大的税收，很多留学生可能想自己又不是加拿大的永久居民，又没有工作收入，有关税收的法律跟自己没有什么关系。如果你没有在加拿大购买房产，你可以这么想，基本上不用和税务部门打交道。可是如果你要买房，就必须事先考虑以后卖房时的税收问题。在加拿大安省买房的时候，非加拿大居民和加拿大居民的操作程序，各项税收及手续费都是一样的。但是在房屋出售的时候，你是否为安省税务居民(Nonresidency Provision of the Income Tax Act)，在税收上缴及房产交接时的房款交付程序上将有天壤之别。

作为安省的税务居民，买的房子在卖掉的时候，只要是自住，房产无论有多大的增值，都不用缴纳资产增值税。而如果你不是安省税务居民，那么在以后你卖掉自己的房产的时候，即使该房产是你的常驻居所，你仍然要缴纳资产增值税。

具体举例资产增值税(C a p i t a l G a i n Tax)的计算如下：假设同学A在三年前买了一个Condo单元，用来自己住，当时买房的价格为15万加元。今年该同学毕业回国，将这套Condo卖掉，售价为20万加元。除去律师费、交易费及其它各项费用，该房产给A 同学带来的资产增值为38,000加元。

如果A同学是安省税务居民，那么这 38,000加元就全部归A同学所得，不用交税;如果A同学不是安省税务居民，那么这笔资产增值的50%是应税的，即需要计入当年的个人收入，按照相应的比例交税，按照现有的比例，大概要交8000加元左右的所得税。

更需要提醒的是：一旦A同学被确定为非安省税务居民，在房屋交接的时候，还拿不到自己应该能拿到的全部房款。即使该房屋没有资产增值，卖方律师必须按照法律规定将全部房款的25%扣留，直到A同学到税务部门办理好相关缴税手续，拿到一个叫做 Clearance Certificate的税务文书，证明已经缴纳了所有相应的税收，才能将剩下的25%房款拿回。这意味着，如果你不提前做好相应的税务准备工作，可能在你卖房的时候，还要先支付一笔税金，然后才能拿到全部的房款。

那么国际留学生能不能成为安省税务居民呢?答案是肯定的，如果你找到一个好的会计师好好咨询一下，办理相关的手续，你就能成为安省税务居民。有意思的是，如果你成为一个合格的安省税务居民，而你又没有正式收入的话，你可能每年能得到一定的政府退税。

上面谈到留学生想在加国购房，应首先考量自身是否具有置业资格、家庭是否具有相应的经济实力，然后简单计算了不同条件下买卖房产时可能产生的税收。下面将为大家介绍另外两条攻略：了解房屋贷款和审视市场环境。

3、银行对房屋贷款有严格的规定，但首付10%-15%仍然有可能。

首先在加拿大安省购置房产，任何身份的人都有权利向银行申请房屋贷款。但银行在审核房屋贷款时对非安省居民有相对严格的风险控制机制和规定。

即使加拿大的公民或安省的永久居民在申请房屋贷款时都有不同要求。银行通常审核两个指标：

1、购房者的信用：根据购房者的信用来判断是否贷款给你;
2、购房者的家庭年收入：根据家庭年收入来判断贷多少款给你。

如果按照这个标准，作为国际留学生，既没有相应的信用记录，又没有实际收入，似乎没有希望贷款买房了。其实不然，在这里银行还有一个变通的规定，对于没有信用或信用不好，没有收入或收入不够的情况，只要购房者能自己支付房款的 35%，银行便视之为无风险贷款，会将剩下的65%贷给购房者。而且贷给购房者的款项将得到比较优惠的贷款利率。

那如果没有足够的35%的首付款，是不是就不能买房子了呢?还是可以买房!实际上，作为国际留学生，如果没有足够的35% 首付款，要想贷款买房，关键在于如何凑齐银行要求的35%首付款，争取相对优惠的第一贷款(First Mortgage)。由此可知，其实第二贷款(Second Mortgage)也是申请渠道之一。一些小的金融机构或者部分投资者也愿意承担相应的风险，以相对高的利率贷款给一些首期不足的外国购房者。这样一来，虽然自己的首付款不足35%，但购房者仍然可以得到贷款置业的机会。不过，由于这种贷款对债权人的风险相对较高，所以对购房者自己的首付比例还是有相应的要求的。比如现在国际留学生买房最少自己要准备房款的10%-15%。

在考虑第二贷款时有两个问题值得注意：一、第二贷款的利率通常会比较高，往往比最优惠的第一贷款利率高出好几个百分点，但幸好这种贷款的还款方式通常比较灵活。常规的做法是贷款没有到期以前每月只支付利息，不用偿还本金，等贷款到期时一次性偿还本金;二、是有了第二贷款，相应的以后每个月的房屋维持费用会比较高。所以在考虑第二贷款时，一定要做好预算，不能让自己以后每个月入不敷出。

4、了解房地产市场规律，如果现在只想短期持有房产，不宜购房。

针对留学生很有可能只会在加拿大居住两三年时间，所以，分析一下目前加拿大房产市场行情很有必要。

现在加拿大(包括多伦多）的房产经过近十年的持续稳定地增长，已经到了价格相对稳定的阶段。

即使你买的房屋在相对升值的地段，也不能期望在一年之内转卖会有很高的收益。经历了2008年前后的金融风暴洗礼后，加国政府出台史上最低利率的政策刺激房市;房市因此“起死回生”，而且销量和价格自2009年中起一路走高，甚至吹响了向新一轮“泡沫”迈进的集结号角;直至2010年5月，在利率上调、合并销售税(首先在安省和卑诗省实行)和贷款新政的共同施压下，加国房市出现拐点，销量和价格增幅有所收紧甚至出现负增长。

让我们算一笔帐，多伦多的房价从2001 年到现在2010年，每年的平均涨幅在5%-10%之间，而从今年的总体情况来看，最终年度价格或许不会下跌，但增幅也不会像以前那么明显。

假设年3%左右，那么两年以后的房价，在房屋状况基本不变的情况下，将会是现在的106% 左右。考虑到买房时付出各项费用，包括： 1、律师费，通常是$1200-$1300;2、土地产权转让费：房价的1%左右;3、新房还要缴纳合并销售税。还有将来卖房子时候的费用：1、律师费：$600-$800;2、房产交易费用：房价的4%左右。前前后后加起来，房屋的买卖交易成本就在房价的6%。

所以说，即使在未来的两年里，房产价格的增长幅度仍然保持在每年3%左右，如果在这两年以内就卖房，就很可能没有什么赢利了。你所支付的贷款利息、地税、管理费或者水电气费等，也相当于你同期租房的费用。所以笔者建议，两年内打算回国的留学生，不适合现在买房。