加拿大如何拿到最佳按揭？浮动利率可省77%的金钱

劳伦·岑德(Lauren Chender)喜欢货比三家，所以当她和丈夫试图找出第一次买房需要什么样的按揭时，她打开了互联网，开始比较各个银行网站上发布的利率。但是，随着调研的深入，她发现通过独立的按揭经纪，或者直接和金融机构的按揭贷款部门谈，也许可以获得更低的利率。找到一个很好的利率才是艰难抉择之时。该选择浮动利率还是固定利率?最长还款期定多少年? “要考虑的太多了，”岑德最终找了一位经纪来处理她那栋半独立维多利亚式房子的按揭贷款。 “太多东西需要了解。”

岑德的情况并不少见。一个事实是，你如何为房子付款将对你的生活方方面面产生重大影响，从买得起什么东西到要背负多少年债务。尽管如此，按揭贷款的复杂性仍会使你很难作出一个明智的决定。但是，通过了解什么是影响攸关的，你可以不必为那些术语纠缠，权衡各种选项，从中找到一个最适合你的按揭贷款。

在想着如何为房子付款时，也许要考虑的最重要事情是按揭贷款的真正意义。正如Canadian Mortgage Trends编辑罗勃·麦克里斯特(Rob McLister)解释，“按揭贷款肯定是你能借到的钱中最便宜的，原因很简单，因为它们有优质资产的保护。”它是一个可以大大增加钱包厚度的东西，也是一个巨大的责任。虽然20万加元4%的利率在当下看起来可能不是很多，但一想到接下来数十年都要还款，你的心情就不一样了。

正因为如此，选择合适按揭贷款的第一步是，找出条款与你情况最相符的放贷方。虽然有意置业的人士经常找他们熟悉的金融机构，但你的搜索不应该就此停止。温哥华地产经纪萨拉·丹尼尔斯(Sarah Daniels)指出，“为了得到你，放贷方都在竞争。”她建议使用按揭贷款经纪，他们会免费带你在各个放贷方间“货比三家”(按揭贷款经纪的酬劳由放贷方支付。购房者做预审批免费，也没有任何义务)。无论你选不选择找经纪，多听一个意见总归没有坏处。“找一个或两个其他说法，让每个人都诚实的手段，怎样都有帮助。”罗勃·麦克里斯特说。

在开始寻房征程前，先做一个按揭贷款预审批(Pre-approval)是个好主意。这样，你对你的预算会有个概念，避免爱上一栋你无法负担的房子。给你做预审批时，放贷方会看你的收入、工作类型和信用记录。他们还考虑到你的首付比例，以及任何其他你可能有的债务。预审批给你的金额就是放贷方允许你借钱的上限。这笔钱加上你的首付，就是你买房的本钱。如果你有不良信用、是自雇人士或希望借到更多的钱，你可能要考虑使用其他放贷方。虽然第二或第三级放贷方(包括Equitable Trust和Aaron Acceptance Corp.)要求较为宽松，但其按揭贷款利率较高(有时高很多)，所以一般不建议首次置业者选择他们。

你选择的按揭贷款具体细节，取决于对财务最优的选项，以及你的个人喜好。需要做的一个重要决定是，该选择锁定整个还款期内利率的固定利率(通常是五年)，还是选择根据市场情况随时改变的浮动利率，“一开始浮动利率都更便宜。”罗勃·麦克里斯特说。风险在于，它们接下来可能不断上升，远远超过固定利率，让你每月付款增加。

你还必须设置还款期，这是理论上你还清全部房贷的时间长度。请牢记，虽然一个较长的还款期(2011年3月起，首付低于20%的最长还款期为30年)可能会令你每月付款降低，但其也意味着你要付更多的利息。如果你想灵活地在每月正常还款之外安排额外的一次性付款，必须在你的按揭贷款中作出规定。而且要注意的是，如果你在按揭贷款还款期结束之前毁约，你就得交罚款，通常浮动利率是三个月的利息，固定利率则要交更多(这不适用于开放式按揭贷款，其主要人群为计划在几个月内出售房屋的业主)。

按揭保险(Mortgage Insurance)是买房子过程中一个额外的开支，很容易被忽视。如果你的首付低于20%，放贷方会要求你购买保险，防止借款人撑不到合约结束之前的情况出现。该保险以按揭总额的某个百分比计算，保险费多少取决于你的借款人资质优劣，可达数千加元。正如萨拉·丹尼尔斯指出，对于一个45万加元的按揭贷款，即使是资质最好的借款人，最低利率(且定1.5%)，保险费也要6,750加元。

如果你够幸运，你的家人可能会为你买房提供资金上的帮助，但也有一些事情你需要心中有数。家庭的帮助被认为是首付款的传统来源，这是理想的状况，可为你拿到更多的按揭贷款，或者可让你支付更多房款。但如果家人的帮助是贷款，你的首付被认为是非传统的，而如果你首付低于20%，保险费会略高。

当你的按揭贷款要续期时，它可能颇具诱惑力，因为只需要在虚线上签名即可，并接受放贷方提供的任何Package。然而，多看几家并不会让你花钱。“银行和借款人签署续期协议时，利率以他们发布出来的为准。只要你签了，便已经失去了数千加元，因为你没和他们讨价还价，”温哥华贷款经纪阿尔玛·帕西克(Alma Pasic)说，“就像你第一次做按揭贷款一样处理，因为一切都变了，即使是我们也很难赶上。”

节约成本：如果你能忍受市场的不确定性，历史上浮动利率为购房者在五年甚至更长的时期里节省了金钱。 2008年，约克大学舒力克商学院教授默舍·米勒夫斯基(Moshe Milevsky)领导的一个研究发现，从1950年至2007年，浮动利率本可为五年还款期的加拿大借款人节省77%的金钱，并缩短一年还款时间。选择更好预测的固定利率按揭贷款的话，你把风险推给了放贷方，所以也要有代价，那就是每个月多还钱。不过，风险基本没有了，你可能会睡得更香一点。

浅谈共有物业的按揭问题

合作运营物业(Co-operative Property，通常称为Co-op)和共有产权物业(Co-ownership Property)为买家提供了特殊的价值。这些建筑通常位于成熟社区，房屋面积比现在新建的Condo大很多，拥有主人房、高高的天花板和多间卧室。然而，对于这些类型物业的需求是有限的，因为其产权结构更复杂、更严格，这体现在其相对便宜的价格。本文就Condo与合作运营物业、共有产权物业在法律上的区别作一个总结，并解释这些差异如何影响你的按揭贷款方案。

一个标准的Condo单元，你拥有的是和独立屋一样的所有权——你可以在任何时候购买、出售、出租，你的权利由《安大略省Condo法》(Condominium Act of Ontario)标准化，并受其保护。传统的Condo都有自己的契约，还包括均分大堂等公共区域，其使用储备基金做维护，基金由业主定期缴纳。你支付你自己的房产税，不用管其他单位的持有人支付与否。在评估按揭贷款方案时，这种结构提供给Condo业主很大选择放贷方的空间。

在合作运营物业的结构中，并非购买一个特定的单元然后获得一纸房地产契约，而是买家购买拥有和管理该物业的公司的股份。有了股份，便可在一套特定的单元内居住，这称为租赁权益，但该单元的所有权与该公司一道承担。每个合作运营物业受其注册文件和公司章程、规则和条例约束，因此，合作运营物业业主不享受《安大略省Condo法》给予传统Condo业主的法定保护(举一个例子，合作运营物业不要求为今后的维修和保养而设立一个储备基金，虽然大多数会这么做)。

合作运营物业的业主分担更多的支出，比如物业税，而且他们还间接承担其他业主未支付的任何费用。这些分担的责任，有助于解释为什么许多合作运营物业要求业主在购买、出售、为其股份做按揭贷款，或尝试租出去的时候，需要获得董事会的批准。虽然这些限制对一些潜在买家来说，将被视为一大负面因素，但对其他人来说，如果合作运营物业的股东都被同样的标准制约，他们可能不介意受到更严格的监督。

基本上，共有产权物业是与传统Condo和合作运营物业的混合体。合作运营物业的情况下，公司拥有建筑产权，买家拥有公司股份;共有产权物业则不同，买家购买该建筑产权一定的百分比(可以把它视为整个契约的一部分)，然后便可在一个特定单元内居住。共有产权的规则和条例各处物业不同，这意味着它们也是在《安大略省Condo法》范围之外。共有产权物业也包括分担公共支出的责任，但其整体灵活性比合作运营物业多了一点，因为他们不太���能须经由董事会批准才能购买、出售、做按揭贷款或出租。

合作运营物业和共有产权物业的结构，使得借款方发生违约情况时，放贷方更难没收其房产，所需成本也更昂贵。这意味着，这些类型的贷款竞争不那么激烈，因此，提供的利率差异可能极大。与一位经验丰富的独立按揭贷款规划师合作，将有助于最小化额外的利率成本，其范围可以从高于当前市场最佳利率的0.5%至1%以上。

放贷方坚持要求，购买这两种类型物业的首付款至少为房价的30%，因为这些贷款需要更高级别的专业性审查，通常需要预付大约250加元的费用(生意不成的话，这笔费用可能会退还)。鉴于执行这些交易需要详尽和具体的法律知识，所以如果放贷方坚持要你从一个他们经常合作的房地产律师名单里选出一位的话，不要感觉惊讶。在这种情况下，正确的法律专家可以节省你和放贷方的时间和金钱。

许多合作运营物业和共有产权物业原来用总括抵押(Blanket Mortgage，即以债务人全部资产作抵押)的方法融资，如果你的物业已经有了总括抵押，你的放贷方将不得不同意让他们发放的按揭贷款排在第二位。这意味着，如果两个贷款都发生违约情况(虽然不太可能)，总括抵押要首先清偿。虽然许多这些建筑都是建于20世纪50年代，早已还清了原来的总括抵押，如果它们还没有还清，便又提升了这一进程的麻烦程度。

当然，购买、拥有合作运营物业和共有产权物业的过程中，有更多的复杂状况，但持续低廉的销售价格肯定弥补了你的不便。尽管拥有这些类型物业的潜在风险增加，许多还是像所有传统Condo一样运作良好。这些总体来说稍小的建筑往往矗立在黄金地段，资金周转较低，通常吸引更成熟的客户群。

地段好、价格低、面积大，这些优点组合起来，会让一些潜在买家颇感惊讶。如果你这个群体的一份子，并愿意在以后冒一点风险搜寻新的价值洼地，合作运营物业和共有产权物业非常值得一看。