中加两地买、卖、住房感受和两地比较

本人10年到12年间在中加两地各经历几次买卖房，在多伦多买卖CONDO和HOUSE，在国内买卖三次房。这里就房屋买、卖、住等方面谈谈中加两地的情况和个人的感想。

一、两地买房子都要“蹦起来去够一下”。

以这些年经历，“量入为出”这个原则是不太适用于买房的。在有发展潜力的地方，个人财富积累的速度一般都是赶不上房价上涨的速度的。

拿多伦多来说，08年打LABOR工，当时一个小时10块钱，现在12年了，同样的工作10块7。四年下来房价涨了多少?好地方房子的门槛越来越高，再以后踩梯子也够不着了。

有些专家用所谓房价收入比说泡沫有多大，这个真是书生之见。好地方房子为什么价高?不单是好挣钱，更重要的原因是好花钱。穷山恶水但能挣上钱的地方多的是，但挣了钱花不出去。

国内这几年大城市基础设施、交通、教育、消费娱乐条件改善突飞猛进，不夸张地说真是“超英赶美”，有钱就能根本上改善生活质量。所以挣小钱的到县城买房，挣中钱的到省城买房，挣大钱的人自然就到北上广买房甚至温哥华多伦多买豪宅了。

人往高处走，像这种有聚焦效应的城市，房价根本不是靠本地挣工资的老百姓来支撑的。国内每年都有挣了钱的人或者跻身小康的阶层前赴后继源源不断地向好地方进军。特别是国家今年放开了直辖市以外的户籍管制，这种趋势更明显。

我卖两次房子都是卖给外地人，给的价还比本地人高。试想这类人，背井离乡到外地买房子，没有一定经济基础哪能随便就买?

还有一种情况就是外地人到大城市打拼，多少年了稍有基础，为了安家立业，买房的意愿更强烈。这个群体在国内很大，经常上网的人应该知道中国农村的空巢现象，这些空出来的人是城市里购房意愿最大的群体。

这两年国家这么调控，买房环境相当恶劣，不说别的贷款利率7.05%，是加拿大的三倍啊。就这我们周边房价一点没降(看同一个二手房，不要看新房，新房降价是因为它原来定价时就把涨价趋势加进去了，因为调控没涨成)配套好的地方还在涨。只有少数玩概念、无配套，把房价过度透支的地方降幅大，属于理性回归。

多伦多温哥华的情况和国内大城市非常类似，再加上全世界最好的自然环境，包容的多元文化，对各国移民都便利的生活条件，只要加拿大继续实行移民政策，房价不一定还能长时间维持这个势头，但是很难降下来的。用房价收入比套房价感觉就是个笑话，前不久温总两会答记者问后有人根据统计局的数据算出北京的合理房价是5000一平米。

这根本不需要什么统计运算，现在稍好点的民工一个月都挣五六千块钱，北京房价5000一平米，那北京不得1亿人?愿望良好，脱离现实就是害自己了。网上有人说中国最该挨揍的不是最招人恨的任志强，而是那个最著名的空军司令。还真是这么回事。他的话是好听，但多少人因为听他的害的耽误了多少年，现在一辈子都买不起房了。

二、房屋买卖。

在加拿大短期不应买房。要买则深思熟虑，尽量一步到位。这么说主要是从两国买卖房交易成本上讲的。

成本高不得不说说加拿大的中介了。一般要抽5%的中介费，起不了什么大的作用。而且就这么点事硬分成两个中介。

权益保障靠律师，房屋质量靠验房师，买房中介就是带着看看房给点信息，个人体验没什么太有价值的，网友买过房，多上上家园网，不比中介水平差。

卖房中介事就更少。还有一点中介还不能多选，这种情况信息来源单一，很容易受制于中介，难以保障交易者的利益。

国内一般中介费0.5-2.5%，总价越大费率越低，一般买家出。中介同时联系上下家。可以选择多家中介。这样中介不容易左右交易者。成交后中介还可以保障双方的利益。钱证交易给中介由中介做平台，中介帮助办理过户，双方都比较放心。中介还有一个作用就是国内买二手房个人不好贷款，通过中介就比较好办。个人感觉这种中介还比较值。

我在国内卖一个外地的房子，就是当地一个中介最后谈好了过去办一下手续，两天就完事。卖一百几十万的房子，净得也是这么多，最后商量好1万的中介费，是买方出的。

所以这么看加拿大交易成本太高，特别是换房，就算打点折也要出8%左右的中介费。

还有一点是加拿大的交易习惯，其实就是投标制，卖家招标买家投标。打个比方，只选一样菜，加拿大是把所有的菜都端上来让你选，国内是一个一个让你选，选了前边后边本来可以上的菜的就没有了。是得寸进尺还是见好就收?这个是需要卖家炒股般的智慧了。

OFFER制则帮助卖家轻松实现利益最大化。在市场好的时候可以让买家打群架，不要小看这个制度对推高房价的作用。配合上单一经纪制，卖房时容易做局，伤害买家的利益。

最后加拿大不像国内贷款利率高，多贷点也问题不大，提前还贷还要扣钱，固定利率的就扣的更多了。

国内则一年以后随便还没有费用。所以要买就尽量买的差不多点，不要频繁换房。我在加拿大就是考虑不周一年就换房，教训深刻啊。

三、两地房屋性价对比。

房屋的“性”里包含的因素太多，包括经济因素，自然环境，社会制度，文化消费环境等等，这些因素含义太广，在每个人心中的份量也不一样，所以只拿容易量化的经济因素做比较，用下面这个公式应该还算合理：

房屋性价比=因房屋产生的直接间接收入/(购房成本+养房成本+当地基本生活成本)

(不考虑增值因素，即使增值房子不卖就实现不了这个价值)

房屋性价比应该是生活幸福指数的一部分。数字越是大于1，说明维持以房屋为主体的生活体系后剩余的钱越多，生活幸福指数越大;反之数字越小甚至小于1，说明拥有此房屋难于维持最基本的生活状态，此房的性价比就很低了。

房屋性价比可能因人而异，做小买卖的到北京因为环境改变做成大买卖了，冷门专业小地方找不下干的到北京就有月薪几万的工作，这些情况北京房子性价比就高。以上都是特例。这里说的是普通行业打工者。

要拿国内和加拿大简单比较，可以套这个公式。比如国内一个家庭，月净收入1.2万，住二线城市150平米新房花100万(假设不贷款，如果加上贷款因素购房成本要成倍增加，房价越高增加越多)，50年使用价值，每月成本1700。只按有车考虑最基本生活消费。

每月养房费1000(水电暖物业电视网络)，车费1300(市内交通)，生活费4000。这个性价比大约应为12000/1700+1000+1300+4000=1.5。

如果在上海外环收入稍增至1.5万，同等住房生活水平，房价要300万，每月5000。性价比15000/5000+1500+2500(要摊牌照费)+6000大概就是1了，这就算是月光族了。国内普通打工行业，全国工资水平差不了多少，日常消费物价差别也不大，二线城市交通医疗上学购物就业各方面条件比北上广差不了多少，但房价低5-10倍，是性价比最高的区域。

所以北京人卖了房子到郊区甚至河北买房养老，北上广的打工群体攒钱回省会或老家城市买房。

拿多伦多举例。住一个150建筑平米新CONDO就算50万，还按50年使用价值每月购房成本830，养房成本按以上项目带税900，养车500，生活费1200，总计3430。家庭收入要达到5000才可使房屋性价比达到1.5。整体比较加拿大比国内高，但温、多房价涨的太厉害，某种情况下温、多就不一定高于国内二线城市了，特别是CONDO养房费用高，和国内二线城市公寓楼相比性价比优势更不明显。

在加拿大HOUSE性价比高于CONDO，这个道理大家都知道的。

四、住房条件各有千秋。

加拿大依托良好的自然环境，普遍住房环境比较好。特别是HOUSE，前草坪后院子，绿地遍布，基本上属于国内别墅的级别。但房内条件个人感觉要逊于国内。房子隔音不行，包括公寓都这样，过了十点不敢洗澡，在家连架都不敢吵，生怕别人报警。

HOUSE里晚上走路要偷偷摸摸地，怕吵醒楼下。用FURNACE的在HOUSE里放地下室还好点，公寓里就不行，动静太大，吹的风也有声音。国内的暖气要好点，这几年的房子大多数是地暖，可以调节热量，温度也均匀。再一个就是加拿大的房子不防水不防火，卫生间没地漏，水流到地上可不是闹着玩的，搞不好几千加元就没了。火是更不用说了，那是要命的。

所以说在加拿大住房子操心，尤其是迫于经济压力又租上两间出去，家里有外人的，更是不安生。

国内养房没有这么大压力，这种情况很少。以前刚来时看加拿大的HOUSE很羡慕，那么大的房子二三百平米，好几个卫生间，住的多舒服，在国内可不敢想。

没想到今年在我们城市看房子，很多这几年新建的高层里，随处可见二百三百甚至四百平米的户型，太阳房、大飘窗、主人套房、西式厨房，错层复式应有尽有，都是双层中空玻璃，外墙都有保温层。有一家FLYER上宣传就是五室二厅四卫环绕式阳台，均价有6000多的，有7000多的，早一两年买的还要便宜不少，看着还挺吸引人。

房屋内部要说舒适度一点不比HOUSE差，小区里也是园林景观，既有风景还不用自己拾掇，多数小区都带配套商业设施，带保安。物业一平米1.4元每月含电梯费。国内房屋建设发展还真是快，就是密度稍大点，周围绿地少。但是人多有人多的好处，和多伦多比生活太便利了，东西也丰富的多。如果在两边都有条件生活的话，与其花150万在多伦多买个三十几年的一百六七十平老CONDO，一个月养房近千加元，只讲生活条件个人感觉还是在国内二线城市选择一个二百二十平米的高层新房更舒适一点。

本人只就房论房，不及其它，更不涉及加拿大和中国哪里好的议题。不妥之处欢迎批评。

不是前两年，就是现在。国内的房价变动不像前几年都在涨。现在不是整体划一的。这一两年北京上海房子因为价格太高，即使成熟地段房价也有降，但降幅不大。我认识的一个人去年北京卖房子200多万降了十几万就卖了。郊区就降的多点了。据说目前刚需憋不住了，价格有小幅反弹。发展区域没有什么泡沫的因为人口迁入房价微涨。

二线城市不一定，成熟地段挺稳定的，在我们这里也是在涨。但是郊区新开发的房子没有配套，原来定价就高。二线城市消化能力又相对小，所以降的比较多。现在买新房开发商都给打折，多的90折，卖的好的97折。但相对前两年还是普遍涨了。配套不行的降价幅度最大。这个也好理解，建个楼几千万，但要配套完善需要几十亿甚至上百亿的。

所以很多地方有空城一说。这些地方房市好的时候能混水摸鱼，一调控就原形毕露了。我自己感觉二线城市地段成熟五六千一平米的，不太可能有什么降的空间了，看看现在的物价涨幅，看看这两年工资的涨幅，房子在国人生活中地位这么重要，怎么可能别的都涨单单房子降呢?