房贷审批趋严 新移民需积累信用记录 家庭债务敲警钟 银行收紧按揭 新移民面临信用、语言及文化困难

加拿大个人债务水平不断上升引起各界关注，银行开始收紧房屋贷款(按揭)审批。民众想顺利贷款买房，需要去符合更加严苛的银行要求，也可能需付更高比率首期。新老移民申请房贷，缺少信用记录和语言都是他们面临的最大困难。

经合组织(OECD)首席经济学家Pier Carlo Padoan 3月底表示，加拿大目前经济复苏的步伐比美国慢，主要原因是庞大家庭债务，并建议加拿大政府考虑让民众有序减少欠债。当前，加拿大联邦政府和各大银行纷纷出台新收紧申请房贷政策。持续偏低的银行利率推高加拿大房价，也推高加拿大家庭债务水平。政府统计数据显示，加拿大家庭债务水平在2011年第四季度已达到家庭总收入的150%，全国家庭总负债达到1.6万亿加元。

张女士已经不是新移民，1个多月前，她在多伦多申请房屋贷款时，发现给银行30%首期都拿不到贷款，最后她付35%才解决问题。张女士称，她们收入不高，但问题是房价长得很快，造成需要向银行借更多的钱;因为房价高，能交的首期款比例就相对低了。她说，原来以为给30%首期款应该挺高，结果还不行;银行要看很多东西，还要查信用记录等等。

债务敲警钟 银行收紧审批

安省最大信用合作社Meridian Credit Union在多伦多分行经理佩沙德(Parm Persaud)告诉记者，最近加拿大按揭及房屋公司(CMHC)宣布，在按揭保险上，CMHC已经接近受限制极限。他说：“在Meridian，我们对房屋借贷采取非常谨慎措施，不仅对新移民，对所有客户都一样。”

不过，佩沙德说，如果申请人不及格获批房贷，公司会与他们合作，共同解决使不合格问题，比如帮助他们建立可行的预算及储蓄计划，从而帮助他们清还债务，改善信用评级。“我们现在的房贷审批比2年前严格。”

加拿大国家银行(National Bank)在多伦多的房屋贷款温姓经理对记者表示，主要是受之前美国房贷危机影响，加拿大银行不想步美国后尘，所以提高了要求。他说，国家银行在房屋贷款方面一直比较严，但是，以前在审批上比较松的银行，2个月前也已经严格起来，华人也习惯了这些严格的要求。“现在的华人，我要求的文件，他们都会给。” 温经理称，现在银行间的竞争，更重要的是利率，或其他优惠，而不是房贷审批难易程度。

缺乏信用记录 新移民贷款主要困难

对于新来加拿大的人申请房贷，主要遇到的问题是缺乏信用记录。 温经理称，一般来说，信用记录差，可能牵扯到被银行追债等。“信用得分低于500分的，我们通常不会接受。680分以上最好，基本上不用担心其信用，只是看其收入情况就可以。”

佩沙德也有同感，称新移民在加拿大寻求信用的最大挑战是没有信用记录。他说，一个比较快速的建立信用的好办法是使用有担保的信用卡(secured credit card)，即申请人存入1，000元，获得一张限额800元的信用卡，应该经常使用这张信用卡买东西，按时付清信用卡账单。同时，最好不要申请太多张信用卡，不要常去信用处做谘询，也不要欠太多债，这些都会对信用评级起负面作用。

温经理称，信用记录还包括按时交租金，按时交手机、住宅电话、互联网等的费用。不过，最实际的是信用卡使用记录，所以很多银行针对新移民发行特别信用卡，使他们马上可以积累信用。“如果想多借些钱，新移民需要花一年时间去积累个人信用记录。”

信用不够也有机会

新移民信用记录不够，临时居民可能更是没有信用记录，但还是有机会获得房屋贷款。 温经理称，如果缺乏信用记录，首付多不可避免，最好能有35%;他们需要有足够资产，资产可以不在本地，或者银行户口有流动资金。最好在加拿大有银行户口，“在加拿大什么都没有就比较难。”“我不但有新移民客户，也有一些非居民客户，包括留学生。”他说，新移民需要在加拿大住满1年，不然会被当作留学生来对待。住满1年后，他们会有一些信用记录，但还是很少，对获得贷款作用不大。

温经理说，银行会独立去检查申请人的信用记录，如果发现申请人欠债未还，会建议其先还清债务，从而可以提高信用得分。对于留学生及临时居民，除了可以通过使用信用卡来建立信用记录外，他说，父母给的钱，最好先存入个人户口，钱能在户口里保存3个月最好，做不到的话，需要保存好汇款单，汇款单上的汇款人一定要是父母或祖父母。另外，除了付35%首期外，能有一年的供款额就更好，“申请时帐户中有这笔钱就行”。

佩沙德表示，大部分新移民在安定之后都会买车或买房，所以他们很愿意为新移民提供有关建议。温经理则称，临时居民或新移民申请房贷不一定就很难。他说：“最重要是他们明白银行的要求。”

语言及文化障碍的影响

语言及文化差异被认为是移民在加拿大成功的重要障碍，在申请房屋贷款中，这个因素同样起作用。行家认为，按揭经纪需要坐下来，与新移民申请人详细说明在加拿大申请房贷的法则及规定，语言及文化在这个过程中有举足轻重的作用。另外，新移民如果打算登录后很快买房，最好把原住国的银行介绍信也准备好。

温经理表示同意。他说，制度是死的，人是活的，就算是同一个申请个案，不同的人做的结果，可以是一个批，一个不批。他表示，如何按申请人具体情况使其符合条件，是需要有合适指导才行。比如债务与收入的比例很重要，如果能运用资金去调整这个比例，会得到好效果。“特别是借款额超过90%的申请人，银行对其收入及债务会看得很重。”

条件好的按揭申请人，最高可获房产价值95%的贷款。不过，这种称为“高比例按揭”的房贷，要求购买按揭贷款保险(Mortgage Loan Insurance)，可以向CMHC或Genworth购买，保险费从借贷额的0.5%至3.75%不等。温经理表示，申请房屋贷款是要了解清楚要求才行，因为大家都想做生意，所以很多银行聘请华人做按揭代理。对于华人房贷申请人来说，如果英文不够好，就应该去找华语服务。

温经理也称，经常不报税的人，很难获得房屋贷款，主要受影响的是自雇人士，比如没报足收入，或干脆不报。“不报收入的人，我们的银行不会借钱给他们。”他说，对于报收入很少的人，起码要求给一半的首期。他们还有1个风险，万一被政府查出，可能需要交1笔罚金。“以前对这个要求不严，是个空壳公司也没问题。”

加银行监管机构收紧房屋按揭贷款

财政部长费海提和加拿大银行行长卡尼都已经发出警告，加拿大消费者债务水平上升，一旦利率上升，高债务不仅会影响到贷款者个人，也会影响到加国经济。加拿大银行业监管机构正试图收紧房屋按揭贷款。

此前银行业正在争先恐后地向客户提供优惠的固定利率房屋按揭贷款，诸如5年2.99%或者10 年3.99%，以获得购房者的青睐。

据《环球邮报》报导，加拿大金融机构总监办公室表示，正在考虑制定新的规则，以确保银行在提供房屋按揭贷款之前，对贷款人的身分、背景、意愿和按时还款能力有了更充分的了解后，才能发放房屋按揭贷款;此外，银行还需尽职调查相关物业的实际价值。

金融机构总监办公室举例说，银行应该对准贷款人的资产(共同基金，储蓄等)进行评估、估算生活费和其他花费(如物业费等);银行也应评估，贷款人的收入是否能够维持、直至偿清贷款。

值得注意的是，监管机构已经对银行发出警告，收紧房屋净值信贷(home equity line of credit)，并指出可为消费者提供其他的融资方式;同时，警示“这些产品同样会显著增加消费者的债务负担” 。

金融机构总监办公室指出，由于本国房价稳定上升，房主通过申请房屋净值信贷、��资支付其他债务，诸如一般消费、装修或者购置另外的物业。 这样一来，一方面延长了房屋贷款偿还时间;另一方面掩盖了贷款人潜在的财务困境。 所以，作为借方的银行，必须充分评估贷款人的信贷风险。

金融机构总监办公室还要求银行加强按揭贷款组合的公开度，让公众充分了解房屋按揭贷款的细节，诸如贷款年限、投保比例、平均贷款对房屋价值比，并公开讨论经济衰退对相关投资组合可能造成的冲击。

CIBC：如无法证实固定收入 不接受按揭申请

加拿大帝国商业银行(CIBC)按揭分部FirstLine此前宣布，自雇人士按揭购房者，如无法证实支撑按揭偿还的固定收入，公司对其按揭申请将一律回绝，同时将房屋按揭上限设定为100万。

对此，CIBC未作任何评论，仅表示FirstLine决策仅为正常商业运营决定。Callum Ross Team按揭顾问弗雷森(Jason Friesen)表示，此举代表着国内第2大按揭机构的重大决策变化，目前尚不清楚其他金融机构是否会采取类似措施。

据悉加拿大按揭与房屋公司(CMHC)也可能被迫削减按揭保险，这一系列按揭政策变化，说明本国房市过热和家庭债务水平引发潜在危机，已远远超出财长范赫提和央行行长卡尼的担忧程度。

*CMHC：按揭保险近6000亿上限 政策恐收紧

此前满银报告曾称本国房市只是出现膨胀，没有泡沫迹象，房市只会降温不会崩溃。弗雷森表示，现在除满银外，人人都在担忧房市，房市问题不仅仅一家之忧;目前全球形势危困，未来几个月前景未卜，这种情况下金融机构就要寻求自我保护途径了。

通常CMHC是为无法支付房款20%首付的置业者，尤其是首次置业者提供增援，但近来收到的金融机构的保险总额申请超出正常水平，按揭保险总额已接近联邦政府设定的6000亿的上限。

截止去年9月30日，CMHC按揭保险总额计5410亿，比上年的5010亿和3年前的4500亿上升不少。

尽管CMHC称，这一数据不影响CMHC为合格置业者提供按揭保险和购房成本，但地产专家猜测，CMHC最终会被迫严格保险审查制度，收紧按揭保险政策，停止为自雇按揭人士提供按揭保险，最终导致目前过热的房市降温。

对于此类外界猜测，CMHC未作任何评论，仅表示CMHC会按6000亿的上限范围内控制按揭贷款保险业务。

道明银行经济师古拉提(Sonya Gulati)表示，保险按揭上升，不仅说明不断高走的房价让许多人无法实现置业梦想，还说明许多人宁愿背负按揭保险也要置业。

*限制按揭 冷却地产市场

部分经济学家猜测，政府可能限制CMHC担保贷款的数量，从而导致放贷条件更加严格，并起到冷却地产市场的作用。

加拿大按揭利率于近几个月来接近历史最低水平。1月初，部分加拿大最大银行开始推销超低固定按揭利率，5年期仅2.99厘。

古拉提说：“若政府预计地产市场过热，其中一个办法就是改变按揭资格规则。”“另一种方式是限制或间接地令获得按揭更困难。”

财政部长范赫提与央行行长卡尼数月来一直不断警告，由于长期超低利率，加拿大人借贷过多。渥太华当局最近几年来紧缩按揭放贷规则，以限制加拿大地产市场危机的风险。

去年，联邦政府降低了新的政府支持及担保高利率按揭最高摊还期限，从35年缩短至30年;将加拿大人再按揭时借贷的最高比例从90%降低至85%。政府还退出对以非摊还家庭资产净值为抵押信贷额度的保险。