有些人认为加拿大房市的泡沫已经很严重，不仅将破灭。而还有些人认为加拿大的房价只是有点被高估，各种有利因素的综合作用将使加拿大房价实现“软着陆”。但是，这些人士得出的结论往往是过于关注全国性的房市数据得出的结果，他们忽视了地区间的各种差异。因为房地产市场从本质上讲更具区域性，加上房产业主和购房者更关心的是本地市场的变化，所以以城市为基础来考察房市的变量是更科学的。如果投资者能搞清目前加拿大各个城市的房产泡沫状况，这对他们未来的房产投资有很大的帮助，他们可以发现哪些地方是值得投资的。那么我们来看看有哪些变量可以来衡量某一城市的房市泡沫状况。

平均房价

某一地区或城市的平均房价是房产投资者最关心的问题，因为这往往涉及到他们的投资预算。经过观察我们发现，目前在加拿大房市最健康的地区是人们不太关注的地方，即新不伦瑞克省(Brunswick)和爱德华王子岛省(Prince Edward Island，简称PEI)。根据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)今年三月份发布的数据，这两个地方的平均房价是全国最低的—分别为159,533加元和142,487加元。而同时期全国的平均房价比它们的两倍还要高，即371,286加元。房价领先的地方是：温哥华市(786,311加元),多伦多市(456,147加元),卡尔加里市(398,836加元),渥太华市(347,642加元),蒙特利尔市(307,097加元)和哈利法克斯市(Halifax，261,561加元)。而在萨斯克彻温省(Saskatchewan),马尼托巴省(Manitoba),魁省(除了蒙特利尔)，新斯科舍省(Nova Scotia)和纽芬兰(Newfoundland)，平均房价在250,000加元和300,000加元之间。平均房价能给购房者和投资者最直观的印象。那么通过观察某城市的平均房价，我们就能判定该地的房产泡沫情况吗?

供房指数

平均房价可以给人们很直观的感受，然而单单考察这个数据不能使我们判定正确地某地的房价是否被高估，或者有大幅下跌的风险，我们还需要考虑其他的因素如当地购房者的供房能力。让我们来看看RBC(Royal Bank of Canada，加拿大皇家银行)最新的《供房能力措施报告》(Housing Affordability Measures Report)。该报告指出，目前在加拿大，一栋两层的标准房子的费用支出(包括按揭贷款、水电气费用和地税等)占家庭税前收入的46.2%，而在 1985的数据是43.7%。表面上看起来，在过去的二十多年里，该数据仅上升了三个百分点，似乎还挺令人欣慰。而银行方面一直以来希望该数据能低于 40%。但是具体到各个城市，地区性的差异马上就能显现出来。温哥华的供房能力指数为77.8%，为全国最高(历史平均为62.9%)，多伦多是 56.6%，蒙特利尔为51.6%，渥太华为40.5%，卡尔加里则为37.0%。对比各个城市的历史平均水平得知，多伦多仅比历史平均水平高三个百分点，蒙特利尔高十个百分点，渥太华稍微高一点，而卡尔加里则低4个百分点。海滨诸省、马尼托巴省和萨斯克彻温省的供房能力指数在37%到40%之间，均未太高于长期平均水平。

温哥华的供房指数高得确实令人担心。实际上，今年的第七届国际楼房可负担能力调查的结果表明，温哥华的房价高踞全球“难以负担”的第三位，仅排在亚洲的香港和澳洲的悉尼之后。蒙特利尔也有些令人担忧，但程度不及温哥华。多伦多可能有些高价位的房屋，但是和当地收入水平相比起来并不过分。渥太华看起来没那么危险。反而在卡尔加里，虽然其平均房价相对较高，但RBC调查报告表明该市的房子位列“最容易负担”的城市之一。

家庭收入及其他

房市的泡沫危险程度还可以通过平均房价和家庭收入相对比来评估。从这个方面看，你会发现不一样的结果。我们发现新不伦瑞克省依然是房市最健康的地区。根据满地可银行BMO(Bank of Montreal)资本市场资深经济学家Sal Guatieri在三月四日发布的一份报告，新不伦瑞克省是目前加拿大内唯一房价和个人收入比例没有高于其历史长期平均数据的省份。PEI仅仅高了1%，艾伯塔省(Alberta)高5%，安大略省为10%，魁北克省为23%，马尼托巴省为31%，卑诗省为31%，纽芬兰为34%，而萨斯克彻温省则高达 39%。似乎这样看起来，传统上认为泡沫严重的地区，如卑诗省和安大略省，没有萨斯克彻温省和纽芬兰地区那么严重。但是通过观察家庭收入和平均房价的比例只能揭示问题的一个方面。人们一般认为平均房价低地区的房市一定会比房价高的地区来得健康。其实不然，平均房价低的地区的房市也不一定在安全范围内。比如根据CREA的数据，萨斯克彻温省的Regina市和Saskatoon市的平均房价看起来比全国平均房价还低—分别为275,431加元和 294,025加元。这两个地方的房价是低按揭贷款利率和该地区收入水平比过去大幅增加相互作用的结果。然而一旦按揭贷款利率上升，这些地区房市受到的冲击会比较大。

多伦多楼市没有“泡沫”  温哥华楼市可贴上“泡沫”标签

此外，还有其他指标可以衡量当地房市的健康程度，比如新屋比例、按揭贷款利率、房屋销售数据等。基于以上的分析，我们有理由质疑在以下几个省份存在房市泡沫的理论：安大略省、新不伦瑞克省、PEI和艾伯塔省。实际上在安大略省的多伦多目前待售房屋数量还在低位，高估的房价是很少或是温和的，其房市抵御因资本流失和贷款利率升高而带来的风险能力还是很强。而给温哥华和其周边地区贴上“泡沫”的标签是可以理解的，因为那边的平均房价只有富人才负担得起。

应对措施

地区间房价的差异给退休者和想移居的人士大幅提高生活水平的机会。比如，某人在温哥华拥有一栋房子，在他五十多岁的时候已经还完银行按揭贷款。此时，他可以卖掉该房子并移居新不伦瑞克省或PEI。他不仅能在新城市买栋好房子，还可以用剩下的钱去买名车、买高档音响和环球旅行。可能在新不伦瑞克省或 PEI没有那么富裕，但是有调查表明在这些海滨省份的很多地方不仅风景秀丽，而且适宜人们居住。当然，那些想远离高房价地区的人士可以考虑移居到房价较低的美国城市。加上目前加元强大的购买力，卖掉加拿大的房产移居美国能大大地改善生活。同时，地区间房价的差异也能给房产投资者一些机会。投资者不一定要考虑房市的热点地区如大温地区和大多地区，反而他们可以考虑房市泡沫较少但有发展潜力的地区。毕竟比起短线房产投资来说，长期的投资往往更加保险。

对于要在新的地方拓展业务的公司来说，他们可以利用区域性的价格差异来降低公司运营成本。对于雇员来说，他们可能更愿意在低房价的地区工作。而在温哥华的公司，除非雇主愿意付高额工资，否则是很难吸引到真正的人才的。