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致谢：网友-jane127，分享买房投资的经验和经历。在园子里大家也做了很多深度讨论。原文请点击这里。
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不觉来多已经半年，决定写点心得体会，作为我对家园的回报，也为后来的GGMM们提供个参考。我的感觉是：真的，在加拿大生活安居没有我们想象的那么难。
决定长登
从我们09年7月3日，登陆温哥华的那一刻起，我就决心在加拿大长登了。虽然来前一直犹豫不绝，一直拖到不能再拖才决定登陆。我们08年12月份体检，一直催老公登陆，他一直不冷不热不太想来的样子。
09年4月确定自己再次怀孕，我的女儿已经5岁了，我也知道老公也很希望再要一个孩子。所以，在我的劝说下，我老公终于同意放弃手头的工作，陪我来加拿大生孩子。
我老公在国内一家民企负责销售，要请几个月的假是不可能的，要过来加拿大哪怕是1到2个月都必须辞职才行。我在一家证券公司里做，月薪连人民币1万元都不到，所以我下决心辞职，还是容易的。但对我老公而言，这个决定是很难下的。他一年大概有25万左右的税后收入吧，虽然是很辛苦，连周六都必须加班，应酬也多，但他喜欢这样的生活。
另外，他入股了朋友开的两家SPA馆，每月会有1万多点的分红。他虽然是国内名牌大学毕业，但自己创业几年失败后，就一直在民营企业做，那点英语基础都已经还给老师了。经过数次的软磨硬泡，还加上吵了两次架，老公终于决定辞职来加。不过，他提出要求就是想考个学位，来这边先读书，不想做LABOUR工。
我想男人嘛，可能一下子很难接受太大的落差吧，我对他说生活的下去，就不去做LABOUR拉。如果真的感觉一直在吃老本支持不住，等我生好孩子恢复一些后我就先去做LABOUR拉。毕竟我是女的，可能工作好找一点，英语也比他强些，这样我们终于成行了。
租房子不方便，下定决心：买房
7月3日温哥华登陆，7月4日转机达到多伦多。女儿对这里的一切都很兴奋、很开心。我的担心也就没有了，只要孩子喜欢,我们吃再多点苦也要留下来。刚开始住在一个家庭旅馆，45元/天，洗手间和厨房都是SHARE的，窗户是个小小的天窗。虽然老板是很热情，人也很好，但毕竟还是有点住得不习惯。于是开始计划LEASE房子，打了一些电话，两房的CONDO怎么也要1000以上，而且因为我是孕妇人家还老大不情愿。
想想多伦多房租真贵啊，随便一个房子租金就值人民币接近10000元了。算了，就决定买房吧，带的钱也不够啊。所以，打电话回家叫老妈，先帮我买掉一套房子。(幸好来的时候和老公去做了公证，委托老妈和阿姨全权代理买卖和租赁我的几套房子---关于我在国内买房事宜日后有机会再写)五天后，老妈电话过来，说已经把我在上海长宁区的一套65平米的房子买掉了，卖价是118万。
因为买家牵涉到公积金贷款暂时房款还没有到齐，不过我们已经可以在多伦多买房子了。钱到齐后她会尽快换成加币汇过来(这个房子我是2001年买的，当时好象是27万。我的贷款到现在都还有10多万元还没还清的。记得是付了10万元左右的首付，又花了5-6万元装修吧，一直都没怎么住，一直在出租,出租价在人民币2500-2800之间)
于是，心里有底气决定开始在多伦多买房子。我的预算就是以房换房,在20万加币左右的房子，正巧，我老公联系上一个他以前在广州工作玩得好的朋友，他6月份刚考好经纪牌，至今只买过一个房子。但熟人朋友嘛，最起码他不会骗我们，骗我们我也能找到他家啊。新移民和新经纪就开始了买房之旅。
我的直觉感觉在多伦多至少买房子出租的租金回报比上海高多了，至少可以基本抵掉贷款。要是这样性价比的房子，在上海或者在国内大城市，估计早就被抢购一空了吧。但我还是不能确定现在买房是否合适，经纪老C发了一些房子过来，我看了一下,这些房子，起码比我2、3月份看见的房子信息贵了15%以上。
于是开始埋怨我老公，都是他拖着不过来，如果早点过来不是赚了吗?我老公说多在国内半年，也是多赚了2万多加币啊，再说跌的时候来你敢买和会买吗?而且上海的房子今年也涨了不少啊，你年初卖也会便宜一些啊。是的，都不去算那些了，反正要住，也管他涨跌呢。
我老公大学是学经济的，他分析的也挺有道理，金融风暴后多伦多房产下跌后即反弹，证明下跌空间有限。正是买进之时，在买卖房子的事情上，几乎每次他看得比我准。所以我想买就买吧，老C也告诉我们，实际上从2月到7月,多伦多房子也只是涨了一点,最多2-4%，房子广告很多都是经纪用低价来吸引人的，俗称：“钓鱼”的。(这点他说的对，早几天我想把我看看我去年买的第一套TOWNHOUSE的行情，准备看看过1个月把这个房子挂牌出去，没想到竟然搜到一个不认识的经纪，正在用去年的价格卖我的TOWNHOUSE呢，我估计信息也是去年的信息吧)
在看房子，我和老公还是做了不少功课
1、不能买黑人和印巴人集中的区域
我也是新移民，没有什么种族歧视，但的确我受不少印巴人的那种咖喱味，闻了就头晕。黑人爱冲动，有些还有枪，又喜欢听那种很闹的音乐。我有个朋友就住在黑人区，他的女儿还交了个小黑人朋友。前不久警察来找他了，因为他女儿和黑人聚众抽大麻被抓了。
我本来就是为了孩子才来多伦多的，尤其是我老公做了那么大的牺牲，如果我也住在黑人区里，以后女儿找个黑人男朋友，儿子穿着个就象屎要拉在裤档里的那种衣服，听着动不动就抓裤档的音乐，我连死的心都有，给多少钱都不干，更别说花钱去那种买房子了，毕竟加拿大象伍兹那样的黑人还没听说过。是不是印巴和黑人区，看走在路上什么人就知道了，房子里住着什么人外面就能看见什么人。
2、交通便利
我们是新移民，我老公刚考好G1，还没考G2(幸运的是长达5个月的罢工在我老公考好G2后第四天才开始，否则我还不知道这个冬天会多么地不方便)，我们家暂时就只是他会买车。所以最好是交通便利些。可能也只能限于TORONTO拉，象MARKHAM，密市等基本就不能去考虑了。最好是近SUBWAY，起码TTC要很方便才行。
3、我们希望可以分租
因为刚来多伦多，用钱都习惯乘以6.5换算成人民币。俗话说“小钱怕长计”，我不能逼我老公去做LABOUR。我还要生孩子，而且以我们两这个英文水平，要找个专业工作估计得要些年头了。一份钱收入都没有(也不能这样说，女儿过来一个月就满6岁了，每月会有300多的牛奶金)如果再买个房子月供，心里总是感觉压力好大的...所以，可以分租成了我们买房考虑的因素，虽然生活素质可能会因此下降一些。但毕竟有了自己的房子，而且压力也不大，中国人嘛，能吃苦，所以这个对我和我老公而言，都能接受，没什么心里影响......。后来的事实证明，我们和租客不仅没有在生活素质上相互影响而下降，反而我们还成为好朋友，我们出去的时候，租客还给我们带孩子呢......当然这个前提就，,自己和租客都要有自己独立的洗手间，做到这点后，对生活的影响并不大，关于分租的话题，慢慢以后再讲......。
多伦多房价还会涨吗?
如果买房子只是自住，那就谈不上投资，只要你不断供，房价的涨跌其实和你关系不大的。你想买房，你首期够的话，我建议你开春后就买，反正要买，迟买不如早买.......房子投资肯定是从自住开始啦，如果自住的房子的月供都压力很大的话，那就没法进行后续的投资了。
虽然有些所谓专家和经纪预测今��上半年房价会涨，下半年房价会跌(因为可能加息)......。以我一个妇人之见，我认为他们要么是书呆子要么是骗子，我就不相信他们说的话。他们可能还不如我看的准(不是我吹牛).他们就象一个编菜谱的人，真要论吵菜可能还不如你老妈。自己买房子多了，自然比专家强(不是象经纪一样，帮别人买房子多了，只有巴掌拍在自己脸上，你才知道痛不痛有多痛......)
1、如果房子要跌，开春就会跌，甚至现在就会跌，而不会等到什么下半年。因为如果大多数人下半年都看跌，上半年一定不会买，上半年房价就一定会跌......如果大多数人认为下半年也不会跌，那上半年就会涨，而且会推动消费信心，导致下半年也涨.....。所以我认为2010年多伦多房子一定会涨.....涨多少不知道.....但你要买房住，那就早买了，因为它不会跌....。
2、我的理由有三个
A、经济刚复苏，政府不会出台大力加息什么低水平的决策，...当然，加国政府也不会那么无能，不会让房价涨到天上去，涨到绑架了国民经济和政府决策。
B、多伦多是个移民城市，新移民购买占相当比例，这是硬性需求。尤其是大多地区学区好的房子。
C、我的房子到现在帐面都涨了5-10%，我BEYVIEW GLEN的房子，已经有经纪电话过来，问给我94万卖不卖?我当然不卖，我两年的租金就要收9万多刀，我可能现在以这个价格卖吗?
3、就算房价要跌，那只是个帐面的数字游戏。就象我在上海时，政府出政策限制房价上涨，从数字上看房价过两个月就下来了不少，但其实质是什么呢?就是没出台政策前，成交的主要是好房子，城区中心的房子，高价房;抬政策后，成交的主要是郊区房，差房子，老房子。如此而已，同样素质的房子，暗地里还一直在涨呢。因为你想更低价格买同样的房子，估计是可预不可求的.......我想在多伦多也一样，除非真的再出现比次贷更大的危机，否则多伦多房子不可能实质会跌的，哪怕是小幅度小跌。即便是新房的开工量增加，也只对部分偏郊地区房价有些影响，而且开发商也都会看大势，不会慌乱抛盘......。
所以我认为2010年，多伦多的房价会持续上扬，最近两年我看不出要下跌的迹象。所以如果你买房，只要是不断供只要是不买错房买错区，应该多少会有帐面赢利的(如果你有两套和以上房子，你就可以抛掉一套变成实际赢利)......
第一套自住房
我买的三套房子，一套是分租(自己同时住)，就是我买的第一套TOWNHOUSE，因为又没工作也不想压力那么大，所以考虑买可分租的房子。现在自己不住了，可能会在短期内考虑转售掉，买出的资金会考虑进行后续的房产投资。
目前从寻价的情况来看，应该可以定价在26万以上，我去年8月份购入的价钱是23.5万，加上地税2500，买房子时的律师费1200，验房费用350，每月的管理费395(包水、保险、CABLE、除草铲雪、换屋顶和窗户等所有维护费用)，每月月供750元(其中约一半是本金)，电和GAS费用约250元/月。
如果我三月份卖掉的话，成本约在245000左右。如果买出，尚需付买方经纪费用2.5%约6200元(卖房经纪一买一卖卖房子就不再收佣金)，这期间我分租的收入约10000元
介绍一下房子的情况：
我买的是1700尺的三层的TOWNHOUSE，4个BEDROOM，4个WAHROOM，两个厨房，BASEMENT500/月-独厕独卫，一个带洗手间的房间450元/月，另一间400元/月--因为在厨房隔壁，炒菜什么的可能对房间会有点影响。另外虽然这间房也可以使用单独的WASHROOM;但需要出房间到客厅的隔壁去使用;除BASEMENT是一对年轻夫妇外，其他两个租客都是单身女性。我们自己再住两间，还有一个大客厅可以供孩子玩。
这样这套房子8个月一进一出大概可以赚20000吧，同时也解决了自己的住宿问题。动用的本金也只有23.5的30%，7万多一点吧。这点钱不多，但也相当于赚了个打LABOUR工的薪水吧.......哈哈......。所以，我认为买对房子分租，绝对比打工租房要强......。新移民我认为安家，比找工更重要，先安家后找工。感觉更从容......当然，部分精英和牛人除外，一来就有5000刀以上的工作在等着你的人那怎样都行......。
买第二套房子基本属于投资
我买的第二套房基本上属于投资吧，本来来了3个月以后，也搬到新买的TOWNHOUSE里了，我也在家安心养胎生孩子了(我的预产期是11月底)。接到我哥电话，他的技术移民申请已经拿到FN了，顺利的话他一年后就可以登陆了。我的侄子也要过来(11岁，BOY)读书，我的第二个孩子已经去医院B超检查过了是个男孩，我的女儿今年6岁，在AGINCOURT小学这边读GRADE 1。
想想以后有三个孩子都要读书，AGINCOURT虽然不错，但新移民的比例非常大，白人孩子非常少。我哥更希望孩子们能进入当地主流社区和当地的孩子们一起成长，对孩子的融入等更好些。所以就一起合买了那套BEYVIEW GLEN学区的大房子，本来没有那么多预算，也没想到整体出租只打算分租的，关于那个BEYVIEW GLEN的房子我会在以后慢慢说来的,简单的几句话也说不完......
第二套房(09年10月)是在BEYVIEW/STEELS的BEYVIEW GLEN豪宅区的一幢3500尺的5个BEDROOM的独立屋，买入价是86万加币，不过还是没法去享受。LEASE给一个老外一家了,两年,3800刀/月,我只负责交地税和保险,其他水电气和铲雪、除草、维护都是对方负责......因为有这个租约，所以我们暂时也就不着急去打LABOUR了。
而且又在这个月(2010年1月)，买了我在多伦多的第三套房子......毕竟这么短时间买了这么多房子,涉及金额那么大,而我们本身又都不是有钱拧,所以拿出来晒晒,让大家给评论、拍转。
关于：关于"区"的变迁......
大家在帖子上说SCARBOROUGH地区有这样那样的问题，但我查了一下以前的信息，曾经SCABOROUGH是华人置业的首选哦。曾经的"麦当劳'中学是当红辣子鸡,比任何一个学校的风头都更劲,那里的房子租都租不到.和今天的EAIL HAIG比起来丝毫不差(A.Y已经是完全的加速下坡破位曲线了)。
其实至今很多华人还是很喜欢SCARBOROUGH，SCARBOROUGH里有两个小区仍是09年涨幅最靠前的区域之一,这里的HOUSE和TOWNHOUSE要比别处贵20%以上,甚至还有30-80万的大CONDO呢。但SHEPPARD以南的所谓SOUTH SCARBOROUGH和MCCKOWAM以东的EAST SCABOROUGH已经和EAST DOWNTOWN差不多了，华人都在迁出。
我一个朋友最近刚在以上区卖了一套HOUSE，他说他05年买的时候还有一些白人邻居，现在他LISTING房子，看房子的都是操咖喱英语的，所以他无心恋战，达到心里底线就抛了......
所以在加拿大买房子主要是"区"，当然"区"是在不断变化的，和炒股票差不多：
差区就是垃圾股，出不了手又分不了红；
好区就是绩优股，抗跌性强，分红还多；但也有可能变成一只很一般的股票甚至垃圾股.....
新区就是新股，要看基本面和内涵.....
要我们再继续交流和探讨：
1、有很多好学校附近的房子不是理由当然就一定会进这个学校，具体一定要在买房前去查询甚至去学校落实......
2、所谓好学区在西人眼里的好学校和新移民眼里的好学校是截然不同的，这样要看你的定位和需求。学校排名指的是特定测试的成绩，很多西人为主的学校都不参加的，觉得这样很没劲。重视的学校会排名高些。
我个人特不建议去读新移民比例过高的学校，如果都是华人和少数裔其实对孩子的成长多少有影响。我不知道LZ是来自哪个城市的，我比如说广州吧，如果广州有几个重点中学几乎都是外来人员的孩子为主，虽然成绩好，但如果当地人评价那个学校只是“外来工子弟学校”，你会怎样看？
所以，排名重要，但新移民比例也很重要，宁愿选择排名不算最前但新移民比例不高的学校，这样的学校对孩子发展有好处，而且年排名会随着新移民的增加不断提升的。比如有些华人挤破头去读所谓排名第一的麦当劳中学，进去才发现几乎是个印巴人子弟学校，而且排名经过几年很快就跌出去了.......我们不要以为只有华人喜欢读书，我买房子看见很多意大利人、甚至犹太人的房子没有电视的，只有许多许多的书.....只不过他们教育子女不仅仅为考试......更为一种人文精神和人生思考......
3、好的小学比好的中学重要。如果你孩子还小，你一定要选一个更好的小学胜过更好的中学。华人有一种倾向，认为小学不重要，其实错了。这里更多的是教育一种学习方法和合作能力还有完整人格，这里读大学基本不需要经过应试，小学和初中一共8年，这8年至关重要，而且好小学旁边一定有好的中学......真的孩子很优秀很有希望读美国长青藤大学,有点担心可以直接申请好的私校的中学,也就3年,咬咬牙就过去了....
公寓和分租房：
北约克Yonge/Sheppard地区，多伦多市中心，湖滨区，士嘉堡市中心，万锦市渔人村等地的出租情况也不错。从增值的情况来看，每年5-8%的增幅在北约克，万锦，烈志文山，市中心都不成问题，尤其以市中心增幅最大。
当然，现在的旺市、19街、HYW7的部分区域的新屋也正是投资热点，年回报率超过15%。部分豪宅区的投资回报，尤其是翻新后的投资回报达到了惊人的30%以上，几乎一个翻新豪宅3年内可以翻一番。去年成交的一对北京夫妇购买的加国最贵豪宅1180W，就是由一个BUILDER在3年前花430万购买的，加上翻新成本，其实回报远超100%。
因为房价是上涨的，与过去相比，许多人就会认为当前的房价是最贵的或到顶的!正是永远与过去比，有些人就会觉得当前不是买房的好时机。而这个“当前”，一不小心就成为了“永远”。但是，由于多伦多的房价在国际大都市中属于平实，富国移民或有钱的移民依然会觉得现在的房价便宜。
根据Demographia公司对住房支付能力的调查，多伦多的房价是年均收入的将近5倍(想想看北京上海的房价是老百姓年均收入的多少倍?!)。所以关键是工资收入和房价的比例要合理，这决定了中低端房屋市场的可支撑性和普罗大众的可负担性(高端豪宅市场则更据投资和增值价值，值得长线持有)海外投资者或富国移民或投资移民们对于房市的有明显的推动力。
人均收入是一个指标，如果人均收入高的区域用蓝色代表， 红色代表人均收入低的区域. 我们会发现, 在大多伦多地区, 有许多的区域是一片赤色, 而且越来越红, 而有些区域则蓝色在不断的加深.. 地产投资的一个基本原则就是, 投资的选址方向一定要选择Going Up的区域, 而绝对避免Going Down的街区. 试想你的房子只有买给人均收入越来越低的后来者, 房子的价格如何才能有上涨的空间?这就是为什么印巴区、黑人区、难民区(尤其是政府的廉租屋较多的区域，包括一些东南亚和越南人，其中喜欢种大麻和吸大麻的比例非常之高)。
我没有任何种族歧视的意思，仅仅讨论房产的投资价值而已。)轻易别碰的原因。现在在渔人村和RICHMANHILL(不包括BEYVIEWHILL)的部分路段和区域印巴比例也在上升。早些年的密西加沙还是一个投资热点，现在基本是华人和印巴人为主，变成一个工薪阶层的聚居地，只有其中极少数区域仍是具长期投资价值。
人均收入的马太效应在以后还会加大，就是人均收入约高的区域人均收入继续上扬，如果你买房的区域后来者的收入越来越高，他们一定有一定比例的预算是用于购房的，那么你想你的房产要不想增值都很难，而且这些地区具有机枪的抗跌性，真正的好区好房子是几乎不跌的。
因为经济萧条和金融危机印象影响的是穷人的生活素质，穷人可能会去吃更便宜的东东，可以不买房变成租房，而对RICHMAN只是帐户里数字的变化而已。举例说明一下，金融风暴后，LV等奢侈品的销量继续上扬。我的一个闺蜜美国牛校毕业在一个跨国企业任亚太市场总经理(一家洁具企业)，金融危机后在做市场预测中大胆预测了其产品线中高价产品线即将增长和加大了订单，减少了标准产品的需求，和其他几个区域的预测完全相反，很多人都认为她疯了会因此降职。
去年一年证明她的预测极其准确，她因此获得了嘉奖并荣升为亚太区副总裁兼大中华区总经理，成为最年轻的副总裁。我问她为什么会这么准，她说只有经济萧条了，富人才会花更多时间留在家里，他们才会愿意付更多钱来享受在家的乐趣，而普通人则花费更多用在食物等基本消费上了，也难怪，她们一种2万美金的会唱歌和洗PP的马桶竟然销量超过了很多价位在1000美元以下的产品���因为金融危机后，富人们觉得在家上厕所后不用自己擦PP也是很享受的。
先说这些吧，接下来我准备还买个生意，准备买个美容美甲和SPA馆，带不带物业都行，有朋友有好介绍请联系我哦。。。。。
我是先无私再自私。哈哈就象奶牛要活的长久一些必须产好奶多产奶。我会不断发帖，我希望通过发帖启发一些朋友帮助一些朋友的同时也找到一些志同道合的朋友(肩膀齐,是姐妹,是兄弟)：
1、希望有些本来打算过来租房打LABOUR的筒子们可以变成买房分租和安心学习，不为生活过多担心。很多筒子都是国内的技术和管理精英，安心全天学个1、2年英文，找个体面的专业工作不难。我发现意大利人，犹太人，甚至韩国人(韩国人在YONGE街沿线分租特别多，很多韩国人会买一大一小的HOUSE，自己住小的，大的分租做INCOME，我在买房子时在YONGE/FINCH看过一个韩国人的房子被分成了16间，每月INCOME是6700元，85W，因为考虑实在没有精力打理而放弃)都很少打LABOUR的，不是因为他们比我们有钱的多，而是他们比我们有想法。
2、希望在国内做过投资的朋友，炒过房子的朋友，当然要有一定身家的朋友(可用资金在30W刀以上,其余可贷款)可以加我，我准备找一间多市最顶尖的地产公司、律师楼、建筑师联手，组建一个华人购房团(松散的，项目型的)，可以就一些在建项目、CONDO还有旧房改造等把信息通报给团员，然后组织讨论，成为影响市场的一个重要力量(这一切都是免费和自愿的)。我准备首批征集20个团友(用6个月到1年时间)，这几天已经有至少3个很有实力的朋友向我提起了这个需求，如果可行，且投资回报不错(先运行1-2年)，我们准备扩大到100人，成为最大的房产批发力量，所到之处我们会要求至少25-30%的DISCOUNT。
希望我的梦想成真，希望华人和犹太人、意大利人一样可以主导市场，希望有兴趣有实力的朋友们给我留悄悄话，或者给我EMAIL：[email protected]。
网友sine在房屋投资以及房屋增值交税问题做了精彩的补充，请继续收看
