2006年买Condo
2006年中期，我发现DOWNTOWN靠BAY街近湖畔有个超高层楼盘已经发售了， 做好功课后去下了手。 挑了个朝东无敌风景加湖景的1+1户型，楼层11， 面积是630尺， 那个DEN可做第二卧， 买价$245,000 (无parking)， 单价是$390/尺，首付20%， 剩5%到交楼时付,，可转让， 但要付$3500转让费。该楼当年夏末开工,，历经3年施工，09年夏天开始陆续交楼了。
09年4月， 当时楼市还不太好，但我经了解，那边的价格已到了$490/尺左右了， 决定在交楼前卖掉。 BUILDER的信来了，要我6月去 PPDI， 即交楼前的现场验收。7月交楼，我赶紧找了我的经纪，准备LISTING。 验房后，我凭自己的专业经验向BUILDER提出个别整改， 叫DEFFICIENCY，有意拖点时间。6月份后， 楼市看涨， 很快， 买家同意成交价是$308,700. 即$490/尺了 ( 现在要$530/尺了)， 最终在交楼前转手，每尺赚$100
三年后买了算笔账
捂了三年， 收入(赚)： 308700-245000=$63700
DOWNPAY本金： 20%*245000=$49000(分四次一年内付完)
投资成本：
1.转让费ASSIGNMENT FEE $3500；
2.买家JJ佣金(本人JJ不收卖房时COMMISSION)：2.5%*308700=$7720；
3.增值税( 夫妻各分一半)： (38%+21%)*63700/4=$9396；
4.本金利息损失： 1.5%* 49000*3=$2200；
四项加起来， TOTAL COST： $22816,
收入： BENEFIT=CAPITAL GAIN=$63700；
净收入：BENEFIT - COST: 63700-22816=$40884；
投资效益分析：
BCR 效益成本比： 63700/22816=2.8>>>1，VERY GOOD！
ROI 收益率：40884/22816=180%，VERY GOOD！
本金毛回报：63700/49000=130%， VERY GOOD！
本金净回报：40884/49000=83%， VERY GOOD！
结论： 三年投入$49000， 净赚$40884， 两项加起来， 共回手$130,768。
看好Condo市场
2007年上下半年，本人又分别买了2个CONDO楼花。 当时有点买到了高点， 但现在回头看， 又是低点。目前市场价格比07年均涨$70/尺，按660尺的算，每个UNIT已有毛收益：70*660=$46200，今年计划卖掉其中一个，回手来的资金今年再买2个。
控制得好，这样每隔3年左右滚动一次，收益会越积越多。
以前我也考虑过，买基金吧， 也就涨7% 一年，买$50000， 就多3千多快。遇到危机，就跌惨了， 股票更不行。 TSX 07年是14000点，现在就11500点，还是套着。还是房子好，投$50000，其实是$250000的本，年涨4%，就是 $10000，即杠杆放大效果， 让你的钱5倍10倍的去生钱。
投资CONDO楼花，不费时间，不费体力，不费精力，工作生活两不误。平时该干啥干啥，不影响上班打工。就当是三年定期存笔钱，又安全，最少是保本的。因为几年平均下来，通货膨胀率总会小于房价的上涨率，加拿大房价是10年翻一番，多伦多是11---13年翻一番。
如果遇到最差的时候， 不赚时(B-C<0或=0时) ，只能买下出租。楼市低迷时，出租市场很火，还抢OFFER，且新楼会涨得较快，几年后，看是否值得卖掉。
实际上，有很多香港、台湾、大陆移民在做这样的投资。很多JJ自己也买了很多楼花。TORONTO CONDO 市场，买家是投资目的：占30%。
赚多赚少，有赔有赢，因人而异，原因很多很多。
我看好TORONTO的CONDO市场：长期讲，会越来越火，因为人越来越多，城市用地越来越少，越来越贵, ,,,,
最后一点：房产投资是有风险的，长期的，5年、10年、25年,,,,要有耐心，再耐心才行。
补充说明 首付钱如何而来地?
本人05年已在北约克买了个SEMI的HOUSE, 自住加分租, 首付35%, 钱是从把国内的房子卖掉了的款子,(比较后悔, 现在已翻倍还多一点),不提啦,不卖, 这边也买不起.
06年, 把HOUSE给银行抵押了个HELOC, HOME EQUITY LINE OF CREDIT, 有$6万, 加上手上还有工作和存款约$5万,
第一个CONDO从06到07年的中期才付清$49000, 要一年, 这样我基本动的是存款,HELOC没有动, 有利息的, 很低,3%左右, 就是借出一万, 每月就付利息20多元.
07年, 重新RENEW HELOC, 加到了$9万, 当我07年把这个CONDO卖掉时, 回来的$13万, 加上$9万的HELOC, 手上有$22万的本钱, 07年本人又跳槽了, 年薪的增加就更有信心再次投资,
07年新买的2个CONDO楼花, 付出首期, 一个15%, 一个20%, 共近$10万, 实际到08年秋才付清, 每次就付5%.
另外的多余$12万, 本人买了个二手新CONDO, 黄金地位, 出租了, 只付20%, 才$5.5万, 租客一直住着, 很喜欢它. 目前, 这个CONDO已升值4万, 当时选了40年的期限贷款, 第一年租金和成本持平, 08年后才有现金流, 很少, 但到09年换利率后, 明的和暗现金流加大, 每个月的利息和地税可抵税, 又是一笔暗现金流, 主要是让她慢慢升值, 平均一年升值$1万多, 即年4.5%的涨幅, 过几年再卖还不定.
如上所说, 手头还有12-5.5=$6.5万,
今年准备卖掉其中一个楼花, 可预计回款:$10万,
这样共有$16.5万本钱, 我就在今年再挑2个楼花下手, 预计要花掉$12--13万,
等2012年, 把07年买的楼花卖掉, 又多出$10多万,
再次周转下去, 楼花, 1变2, 2变3, 3变4,,,,,.
HELOC借的钱可以用每月的工资慢慢付, 想开啦, 借$10万, 每月只付利270, 但楼花的升值, 一年就给你多出4%的话就$4000, 不对, 是$2万, 有5倍杠杆的呀, 一个月就是近$2000, 2000比270, 你不动心吗, 这叫借钱生钱, USE OTHER PEOPLE'S MONEY to MAKE MONEY, 只有房地产投资, 才能轻松借钱, 按揭, 利率还很低噢.
还有, 今年准备卖掉SEMI的, 换个DETACHED HOUSE. HELOC 到2010年再次RENEW的话, 可借更多的钱, 另外本人还有其他LOC $3万, 利5%,较高, 万不得已是不动的.
最后一个小私密: 08年我回国一次, 把07年(高峰期逃顶)在国内的B股套现了$8万给带回这边,,这是本人的不可预见费或风险儲备金.
本人觉得, 有第一个启动资金是很重要的,后面就好办了.
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