共管物业（Condo等）的3P纠纷

在房地产世界里有个老笑话：共管式单位业主及共管委员会发生的纠纷﹐通常都是关于3个P。 最坏的情形是3个P都出现。而这3个P代表的则是宠物(Pet)﹑停车位(Parking)和人物(People)。有关人物方面的纠纷﹐都是投诉涉及邻居噪音及行为。

以下是李先生与他住处的共管委员会所出现的纠纷，主要涉及两个P﹕人物(People)和宠物(Pet)的噪音。

凌晨发噪音

年青的李先生于2007年搬进一个共管式单位﹐他的职业是厨师﹐每天下午2时上班到凌晨2至3时才下班，有时在下班后跟同事去吃东西的话﹐更会比较晚点才回家。

李先生搬进不久，住在他上层跟下层的业主开始投诉他单位发出噪音。包括李先生的脚步声很重，家中电视机的声音异常地大﹔还有，李先生煮食及使用洗手间时发出噪音，以及投诉李先生家中饲养的狗隻发出吠声。 2007至2009年期间，共管委员会写了最少8封信给李先生，希望他注意对邻居所造成的噪音问题。大厦管理员亦曾与李先生谈论过关于他製造的噪音，以及他饲养的狗隻终日发出狗吠声。

反驳处理不公

李先生强调他没有製造出异常的噪音，那些噪音如冲厕声，水流经过水管声是每个单位都会发出的声音。李先生觉得要不是建筑的隔音做得不好，就是他的邻居都是对声音特别敏感的人。

其中部分塬因是因为李先生下午上班，而当他下班时大厦内的大部分住户都已经就寝。李先生强调﹐除非他不煮食﹑不使用洗手间﹑不看电视或不使用音响，才可以减少噪音出现，但这对他生活的享受并不公平。

共管委员会的一份声明文件第21条(a)列明﹐任何住户拥有或佔用其共管式单位﹐不得干扰或影响其他拥有或佔用共管式单位的住户使用或享用共用地方及其单位。还有，共管委员会亦通过一项规则﹐共管式单位业主不得在其所住单位内饲养宠物。

委仲裁员调解

在2010年，共管委员会去信给李先生﹐指他单位内发出的噪音到现在为止已经两年。而李先生没有尝试解决噪音﹑亦没有解决饲养狗隻的问题﹔他已经违反共管委员会所订立不得在其所住单位内饲养宠物的规则。于是﹐通知林先生是否愿意参与调解过程与委员会所选择之调解员。

李先生没有作出书面或电话回应。共管委员会委大厦管理员前往李先生的单位找。管理员先后两次前往李先生的单位，并在第二次找到暂居李先生单位的朋友，但她表示不清楚李先生的去向，估计应该是出国了。

共管委员会再次去信给李先生﹐告知他由于没有收到其任何回应，所以共管委员会及其律师不得不向他作出仲裁通知。信中要求李先生跟共管委员会联络﹐并回应他是否愿意参与仲裁以及共管委员会所选择的仲裁员。之后，李先生直接以电话联络共管委员会﹐并说由于他出国很久，所以并没有收到共管委员会发给他的第一封信

调解纠纷3部曲

上面所谈李先生在柏文单位发出噪音的情况，是共管委员会与单位业主一个非常典型的常见例子。

我有很多客人都有出现跟共管委员会发生纠纷的问题，而他们都问﹐什么是调解?什么是仲裁?以及什么时候会使用仲裁?

仲裁排纠纷 免上法庭

首先，根据现行安省法例，调解是共管委员会第一步用来解决与单位业主之间纠纷的方法。倘若调解员或双方都认为调解过程不能解决共管委员会与单位业主的纠纷时﹐共管委员会可进行第二步：诉诸仲裁去解决纠纷。最后，如果仲裁过程都不能解决彼此之间的纠纷﹑或单位业主拒绝遵照仲裁员书面决定，共管委员会有权展开诉讼以法庭命令﹐使单位业主遵照共管单位之规则和声明文件。

解决纷争

目前在安省政府刻意加入共管单位法1998第132条(1)(a)﹐让单位业主及共管委员会能以更便宜﹑更多﹑更快的方法去解决双方之间纠纷。

在加入这条例之前，单位业主和共管委员会只能通过法律途径来解决纠纷，这方法是非常昂贵，而且需时很长。双方成了敌对局面，为了胜利而不惜花费金钱。

通过调解和仲裁﹐主要目的不是要胜利，而是帮助双方找出大家共同议定的方法来解决纠纷。我们认为，这种合作的方式比起对抗审判更为适合。为的就是使单位业主们能够学习协调和作出妥协﹐或为纠纷找出共同赞成的答案。

以李先生这个案来说﹐单位业主与共管委员会发生纠纷﹐而且业主明显地不肯合作﹐导致需要通过调解及仲裁来解决问题。最后，共管委员会不得不以法律行动﹐来使单位业主遵照共管单位的规则和声明。

什么是调解？

根据司法部的网页，调解是一种给人们在法庭以外地方解决纠纷的方法。进行调解及仲裁过程﹐是基于双方都是理性的人，通过第叁者如调解员用更快更简单的方法去解决纠纷。

简单来说，调解就是双方或加上双方代表律师和第叁方持中性态度的调解员﹐进行的一次或一连串会面。

选调解员

双方是指业主单位及共管委员会﹐双方都可以指定选择调解员。有关共管委员会与业主单位的纠纷﹐都是由共管委员会找来有经验调解员，然后介绍给另一方，就如李先生的例子一样。

调解过程会在一个双方同意的非正式场合进行，可以是调解员的办公室﹑可以在共管单位大厦内的宴会室﹑或在其中一方的律师办公室或甚至可以在法庭设施内。

至于调解过程需要多久或需要会面多少次，则视乎双方的问题及纠纷有多复杂及双方能达成共识的进度。

诚意解决

调解过程是个非正式但能给双方表达他们的说法﹑解释那些对他们来说重要的事以及一个提出问题的机会。

调解员会帮助双方探讨有可能解决纠纷的选择﹐另外﹐调解员也可在进行调解前或调解过程中，要求分开会见单一方。调解过程是个给予双方机会仔细思考纠纷的切实性﹐双方必须始终予以合作，本着诚意行事，会是有益有建设性的。

问题是，调解过程中﹐需要双方都是合理﹑公平的人;愿意尝试，共同努力，找到一个相互解决分歧的方法。但不幸的是﹐大多数单位业主及共管委员会的分歧﹐都涉及其中一方单位业主不愿意作出妥协，他们的不合理，跟李先生的情况一样。

自我中心

跟很多年轻人士一样，李先生仍然比较自我中心，不懂得为他人设想。李先生觉得他的行为并没有问题﹐当李先生仍住在父母家中时，他父母并无投诉任何问题，因为他父母对李先生甚为迁就，就算半夜被儿子的电视或音响声浪吵醒，亦没有告诉儿子。

所以﹐当李先生迁进共管大厦，相等于跟一大伙儿生活，但这些陌生人不会像李先生的父母一样迁就他、纵容他、容忍他。李先生觉得他跟父母同住时，父母并没有跟他投诉过，他不明白为什么共管单位其他住户会投诉。

共管委员会现时被这些需时甚久，甚为昂贵的程序缠扰着，但现在必须先经过调解过程，然后仲裁，最后才是诉诸法庭。