月前道明加拿大信托银行公布其「TD 北美小商户快乐指数」(North American Small Business Happiness Index)﹐发现98%的多伦多小商户称拥有自己的生意给了他们自豪感和成就感﹔三分之二的人用「非常快乐」(very happy)来形容他们自己﹔87%的人称自己当老板后﹐感觉比以前更快乐。 工时虽长更自由有成就感。 事实上﹐不少新移民来到此间﹐都希望能开设商店做小生意。
不论是有没有做过生意的人都知道﹐「地点，地点，地点」是置业房地产永恒不变的金科玉律。 但是找到了好的经营地点之后，应该怎么保障自己的生意能够顺利地经营下去呢? 嘉德置业的郁乔茗表示﹐除了一个好的经营方针外，一份充分保护自己权益的Commercial Lease 商业租赁合约也是至关重要的。
大部分客人对自己在商业物业租赁中的权利以及义务并不清楚，也不了解商业租赁和住宅租赁到底有什么不同。 一些有多年经商经验的客人也常常错误地把自己对有关住宅租赁法条款的理解直接套用到商业租赁上。 而事实上，很多赋予住宅租客的权利在商业租赁中并不存在。「对法律条款的『张冠李戴』可不是『戴错帽子』这么简单。It Can Be Very Costly，导致严重损失!」! 郁乔茗说。
小心处理租约
「常言道，There is no single 『standard』commercial lease。虽然所有的Residential Lease住宅租约都大同小异，但是每一个商业租约却各有各的不同。大至租期、租金、转租、分租的规定，小至牌匾、垃圾处理费的安排，都需要跟房东逐一协商决定。因此，地产经纪能否为租客争取到一个好的Deal，非常重要。因为一份没有保障的租约，有可能让一个正在赚钱的生意全盘皆输。」郁乔茗表示。
郁乔茗试列举C君的故事﹐C君在多市中心租了一个上居下铺的物业，经营649便利店，生意是7年前买的，当时租约还剩2+5，也就是2年加5年的Option。
商住分别
郁乔茗先剖析商业租赁和住宅租赁在租期条款上的不同。
?住宅租赁
一般为期一年，因为无论是租客还是房东对未来的不确定因素都很多，例如租客有可能因为工作的变动而需要搬去其他地方，或者是有了一定的积蓄打算自己买房子，而房东也有可能要收回物业自住，或是卖了物业回笼资金作其他投资等等，所以租赁的双方都会比较喜欢一年一签。
?商业租赁
几乎没有为期只有1年的initial lease﹐最常说的是「几加几」的租约。以C君为例，他的前任跟房东签了一个5+5的租约，指的是5年的租约再加上5年的Option，可选择性租期。
商业租约中的Option Term可选择性租期这一条款保障了租客续约的权力。 一般情况下租客需要在租约到期前至少6个月前给业主一个书面通知，书面的续约要求通知，房东不能无故拒绝续约。
争取续期五年
店主在刚刚开始一个生意的时候，往往需要投入大量的时间，精力以及资金来作装修和其他的establishment，而生意走上轨道也需要一段时间，所以这个时候应该尽量争取一个5年的Option Term。 要不然，生意刚刚开始回本赚钱的时候，租约就到期了，还得换个地方重新开始，损失了装修成本不说，还会丢失好不容易积累起来的客户群。因此5年的Option 无论是对于生意的继续经营还是将来的转让，都是非常有利的。
C君在接手生意时，5年的合约已经被他的前任用掉了3年，还剩2年，但是还有效的租期却还有2+5年，因为C君可以在2年后租约结束时，可选择终止合约，也可以要求再续5年的约，并享有原始租约中的同一条款same term and conditions。
最怕加租无上限
不过，这里的same term and conditions却并不包括租金部分。 租客需要和房东重新协商决定。 这个时候，房东往往会要求提价，说到加租，商业租客跟住宅租客的待遇可不能同日而语。
在住宅租赁中，租客作为「弱势群体」深受保护。 The Tenant Protection Act规定，每12个月，房租只能涨一次，而且涨幅不能超过本省「Landlord and Tenant Board 房东及租客管理委员会」规定的合法涨幅。 2010年的合法涨幅为2.1%。 所以，即便是租约中没有明确规定，房东也不能随便加租。
然而，商业租务条例(Commercial Tenancies Act)对租金的涨幅及频率却没有任何的限制。 也就是说，如果没有立约(current tenancy agreement)，房东可以在任何时间加租，所以租客跟房东所签订的合约的具体内容就显得尤为重要。 郁乔茗强调﹐一定要在商业租约中，明确规定加租的幅度和频率，房东应该给几天的加租通知，以及如果租赁双方在续约期间(renewal term)的租金达不成协议的情况下，应该如何处理等等，以免将来出现不必要的纠纷。
郁乔茗指出，商业租赁和住宅租赁最根本的区别在于，住宅租客条例(Residential Tenancies Act)保护的是租客，而商业租客条例(Commercial Tenancies Act)保护的则是房东。
租金问题
很多客人都不太清楚商业租赁中租金的具体计算方式，尤其是刚从中国过来的商务人士。 因为在大陆的地产公司/经纪大多不提供工商物业投资买卖或租赁这方面的专业服务，所以这部分在国内习惯单打独斗，自己洽谈买卖的商务人士到了加拿大之后﹐初时可能也没有要找专业地产经纪协助自己的感念。 而是通过自己的寻觅，找到了合适的地点之后就直接联系了商场或Plaza的租赁办公室签了约。
然而，常常因为自己对由对方草拟提供的租约一知半解，曲解或误解，最后在收到了对方的欠款通知书甚至是律师信后，还觉得大大的委屈。「我不是每个月都有按时交房租吗?我什么时候欠的这个那个费啊!?」其实不然。
多伦多的商业租赁大致四类： 1. Gross Lease， 即以毛额租金或总租金计算的租约
租客每个月付给房东，也就是物业业主固定金额的房租，而不需要另外支付其他与该物业有关的费用包括TMI，即地税、管理费、保险费(请注意：这里的保险只是保物业部分，租客需要另外买自己生意的保险)，以及公用地方(common area charges)。 业主会告诉你说这些费用都由他来承担。 但事实上这些费用都已经被加在租金里了。 尽管如此，现在大多数的业主从商业物业投资的运行成本上考虑还是不太喜欢采用这种计算方式。
原因一，在这类租约中，业主必须自己承担原先没有估计到的突增费用(sudden increases in cost)﹐譬如说商业单位中的管理费和公用设施费用(common area charges)。 而在以净租金(Net Lease)计算的租约中，业主可以理所当然的把这个新增加的费用转嫁到租客头上。
原因二，业主支付给经纪的佣金是按租金的百分比计算的。 因此若按净租金额计算，业主可以省下TMI 以及公用设施费用这部分金额的佣金。 正因为如此，总租金(Gross Lease)已经在很大程度上被各种形式的净租金(Net Lease)所取代。
2. Net Lease，即以净租金计算的租约
Net Lease又可以细分为：NET(Single Net) Lease、NET/NET Lease以及NET/NET/NET(Triple-Net) Lease。 三者的具体区别在于除了净租金外，租客所需要支付的其他运作开销(operating expenses)的多少。 在Triple-Net Lease中，租客需要支付所有的费用，承担所有的责任，而业主只需要负责收支票和送支票去相关部门。这样似乎对租客有些不公平，所以这类租约还是比较��见的。
而人们平时所说的Net Lease，其实指的是NET/NET Lease，也是目前多伦多最常见的商业租赁形式。 租客除了交固定的净租金，还需要交TMI即地税、管理费和保险费，或是现在逐渐流行的T & O(Tax & Others)即地税及其他。
净租金外跟上面的总租金一样，都有两种形式。 一种是按月计算，例如，$3000/month Gross Rent，即每月毛额租金或总租金$3,000﹔或$3000/month Net Rent，即每月净租金$3,000。
另一种计算方式是按每年每平方呎来计算。 以郁乔茗挂牌的一个Listing为例，两个单位面积共3,090呎，位于旺市Steeles路一个大型商场，近Hwy 400、Hwy 407，装修完成。 叫价净呎价$9 加$3.11 TMI﹐租客每个月总共需要交的房租应该做如下计算：
{ (9+3.11) X 3090 } / 12 = $3118/month
3. Base and Additional Rent，即以基本租金加额外租金计算的租约
一般适用于大型的工商业或商厦。 除了基本租金(Base Rent﹐有时也叫做Minimum Rent)外，租客还需要承担在租约中明确规定的额外租金(Additional Rent，指的是proportionate share of operating costs)，按面积成比例指配给该单元所需承担的整幢建筑物的运行成本。
但额外租金并不常常包括业主所产生的所有费用。 郁乔茗想提醒大家：在Triple-Net Lease中，租客应该在租约中尽可能详细地列明租金中所包括的所有的费用。 而在基本及额外租金(Base and Additional Rent中，租客应该更注重于exclusions to additional rent，即额外租金里所不包括的费用。
4. Percentage Lease，百分率租约，即按收益的一定百分比计算租金的租约
Percentage Lease最常见于零售业。 租客每个月付固定的最低(minimum)租金再加上a percentage of gross monthly income in excess of base sales calculated using the minimum rent。租客与业主先依据零售市场的行情协商决定一个base sales，作为基数的营业额。 超过这个营业额的每月总收入(gross monthly income)，业主将收取一定的百分比作为额外的租金。 这种租赁方式在租客与业主之间建立了一种商业伙伴(Business Partner)的关系。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。
