加拿大财长今早宣布4项房贷新措施 压抑个人债务上升

 （明报）加拿大联邦财政部长费拉逖今早正式宣布一系列收紧房屋贷款的新措狏，藉以遏制个人欠债率扬升，以及令本国炽热的房屋市场降温。

费拉逖今早宣布的新措施包括所有由政府担保的房屋按揭:

1)按揭的分期摊还年期由现今的最长30年降至最长为25年。

 2)贷款人可以申请的房贷金额，由原来最多为屋价85%，降至80%。

3)房主的Gross Debt Service Ratio 和 Total Debt Service ratio 最高比率前者为39%，后者为44%。

4)政府担保的房屋贷款，涉及的房屋价值不能超逾1百万元。

上述新例由7月9日起生效。

将负担能力不足（收入较低人士或资金不够的人士）的人屏蔽于市场

 财长费拉逖在今早的新闻发布会上表示，联邦政府再次收紧按揭，是为了帮助加拿大人更谨慎地进入本国楼市，将一些负担能力不足（收入较低人士或资金不够的人士）的人屏蔽于市场之外。

据政府估计，在新规实施后，大约5%的潜在买家达不到按揭购房的要求。

加拿大财长特别希望本国民众能对按揭新规有“正面反应”，开始重新考虑基于自己的收入，什么样的房价区间最适合自己，从而避开，楼市泡沫破灭后，可能陷入的债务危机。

 在今年第一季度，本国家庭的可动用收入与负债比率达到了152%的创纪录危险水平。本国银行和政府对国民债务飙升感到忧虑，最新研究报告显示，如果本国失业率上升3%，付不起房屋按揭月供的数量将暴增3倍。

针对温哥华和多伦多的Condo市场

财长费拉逖同时公开表示，出台按揭新规，主要是针对本国2大房地产市场：温哥华和多伦多的Condo市场。

 费拉逖说，他不确认过度兴建Condo，是否是加拿大楼市的发展方向：本国发展商“无限制的”持续建造公寓楼，扭曲了市场(distorting the market)，十分令他担忧(concern)

依据本国政府的规定，买房者购屋时，如果首付不到房价的20%，便必须向加拿大房贷暨房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)购买由政府担保的房贷保险。

在新政策下，如果基于收入，评估出来房贷的最久偿还年限长于25年，便不具备向加拿大房贷暨房屋公司购买房贷保险的资格。换一句话说，就是银行不会借钱给你买房子。

为了预防国民负债失控，加拿大联邦政府过去4年内4度收紧房贷，将房贷的最久偿还年限从最早的40年缩短至现在的25年。另外，以房屋作抵押申请贷款时最多只能取得相当房屋价值80%的贷款，令消费者更难用房子抵押去作其它消费。

加拿大房贷暨房屋公司去年秋季报告说，此举显著减少房贷成长速度，该规定实施后，全国房贷申请个案立即减少40%，到去年9月底时仍比实行新规定之前低25%。

 房贷申请 门槛四度拉高

联邦财长费拉逖。加通社图。

 （世界日报）加拿大联邦政府为了阻止国民负债继续增长，将於21日再度宣布提升申请房屋抵押贷款门槛。

联邦财政部长费拉逖（Jim Flaherty）将宣布这一规定。联邦财政部的新规定为，房贷的最久偿还年限（amortization）从现行的30年进一步缩短至25年，以房屋作抵押申请贷款时最多只能取得相当房屋价值80%的贷款，而非现行的可以取得相当房屋价值85%的贷款。

依据加拿大政府的规定，消费者在购屋时，如果头期款不到房价的20%，便必须向加拿大房贷暨房屋公司（Canadian Mortgage and Housing Corp.）购买由政府担保的房贷保险。在新政策下，如果房贷的最久偿还年限长於25年，便不具备向加拿大房贷暨房屋公司购买房贷保险的资格，换一句话说，就是借不到钱买房子。

这将是自2008年以来，联邦财政部第四度提升房贷申请门槛。

为了预防国民负债失控，加拿大联邦政府上一次是在去年春季再度收紧贷款规则的措施，将房贷的最久偿还年限从之前的35年缩短至30年，以房屋作抵押申请贷款时最多只能取得相当房屋价值85%的贷款，令消费者更难取得房屋贷款及其他贷款。加拿大房贷暨房屋公司去年秋季报告说，此举显著减少房贷成长速度，该规定实施後，全国房贷申请个案立即减少40%，到去年9月底时仍比实行新规定之前低25%。

缩短房贷的最久偿还年限，造成消费者还贷负担增加，但在阻止消费者借钱买房产的同时，对於消费者而言，有助於他们支付较少的利息，和更快偿清房贷。

目前尚不清楚联邦政府定於21日宣布的新房贷申请规定何时施行，之前两次类似的新规定都是在宣布後约60天生效的。

加国楼市重大利空：按揭最长还款期缩为25年

快讯：面对持续升温的加拿大房地产市场，在加息无望的大背景下，加拿大联邦财长费拉逖自2008年第四次收紧贷款规则来冷却本国楼市。

据CBC报道，加拿大联邦财政部周三宣布，按揭贷款的最长还款期将会从30年缩短为25年。

网友，贷款专家王红雨称：2006年加拿大允许的最长还款期是40年，2008年改为35年，2011年减至30年，而今天最新出炉的则为25年。

该收紧贷款政策主要影响的是首付款不足20%，但有收入的借款人。因为还款期缩短，影响到借款者的借贷能力，也就是最多可借到的总数。

王红雨认为，此举使首付款不足，但有收入的首次购房者受到最大冲击。

CBC英文新闻链接如下：http://www.cbc.ca/news/business/story/2012/06/20/mortgage-rules-tightened.html

相关新闻：帝银预期央行到2014年才考虑加息

在美国联邦储备局预期会宣布维持息口不变之际，本地再有银行预测，加国中央银行会保持主要利率于一厘低位，直至2014年。

帝国商业银行最新的经济展望报告指，本地以致全球的所有经济指标，都显示状况转差，风险提升。报告指出，本国今明两年的经济增长预测，分别只有百分之2.1，属于勉强过得去，比起去年的百分之2.4增幅、和2010年的百分之3.2，有所不及。

帝银分析指，政府缩减开支，消费意欲减低，加上外围因素，都影响本国经济表现。

报告估计环球经济今年的增长，会放慢至百分之3，是復甦以��的最低。帝银又指，相信要到美国预期2014年经济重上轨道之后，本国才会考虑加息。

央行过去14次议息，都维持指标利率不变，自2010年9月初，一直保持于1厘的低位。央行下次公布议息结果，会在7月17日。

普遍认为，创纪录长期低利率是推动加拿大楼市飙高的主要原凶之一。

相关新闻：加国银行重新评估房地产估价策略

据《环球邮报》报道，加国的一些银行已经悄悄地重新评估了他们的估价策略，因为他们越来越担心有过热风险的房地产市场中的物业估价的精确性。

各银行会使用各种方法，包括全面评估，基于房屋外观的“DRIVE-BY”估价，和通过市场价格的数据库对房屋进行估价。这个估价值将帮助银行确定他们可以给予借款人多少按揭贷款。此外，银行还会通过一些关键的措施，例如贷款与估值比率跟踪贷款组合和借款人的债务负担的健康状况。

银行一直强调通过实地探访去评估物业的价值，尤其是那些超过一定的价格或位于乡村地区的房屋。他们也密切关注是由谁进行评估。由于对过热的房地产市场的担忧加剧，银行愈发希望得到更加精确的物业估价。如果评估标准收紧，或估价变得更加保守，可能会导致银行放出的按揭贷款量减少。

当借款人违约时，物业估价对银行来说会变得更加重要，因为银行需要通过出售物业收回资金。在当前的环境下，物业估价的精确性尤其重要，因为房价被认为高估，借款人背负着创纪录的债务水平，违约的风险不断增加。

目前并没有迹象显示加拿大的估价系统出现广泛或严重的问题，银行家们也表示，他们对自己的估价感到满意。但是贷款机构和监管机构最近已经仔细检讨了估价系统，以期确保物业估价尽可能的精确。

加国最大的按揭贷款放贷者——加拿大皇家银行的部门主管麦基(David McKay)表示，皇银已经收紧了相关程序，以确保能够得到一个精确的估值。当你认为自己的贷款与估值比率有80%时，你要确保达到这个比率。

多伦多道明银行(Toronto-Dominion Bank)的首席风险官员沙文(Mark Chauvin)表示，在一些较热的房地产市场，例如温哥华和多伦多，物业估价会略高于购买价格。沙文称，该行认为自己的现行政策可以防止这种情况发生。

蒙特利尔银行(Bank of Montreal)和丰业银行(Bank of Nova Scotia)的发言人6月11日表示，他们的体系已经集中于实地评估。

加拿大联邦金融机构监督办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)正在引进新的按揭贷款承销规则，其要求银行通过明确的政策概述他们是如何评估物业的价值。其敦促银行使用综合性工具，并将全面的现场评估包括在内，除非有适当的理由去使用其他方法。

加拿大楼市从繁荣走向萧条

据路透社的调查显示，由于大多伦多和温哥华的公寓市场渗透饱和，房价开始下降，到明年加拿大住房市场的繁荣将逐渐逝去，这将引起更广泛的经济放缓。

从全国范围来讲，加拿大住房价格预计在明年微升0.5%之前，今年会上升2.0%，这是上周进行的民意调查得出的结果。

“全国的房价被高估了略低于10%，而且大部分被高估的价值都集中在多伦多和温哥华。”穆迪分析公司的Mark Hopkins表示，并援引了大家关注的两个最热点的城市。

自2009年1月的低谷以来，房价上涨了37%，加拿大地产协会的房价指数显示。调查中的15名受访者表示，住房市场上的价格不同程度地高于实际价值。

多伦多(加拿大最大的城市和金融中心)在2011年房价上升了近10%，原本预计今年能上升6.6%，之后很快会引发自2008年以来的首次下降，到明年下降0.2%。

温哥华(全国最昂贵的市场，并且一直以来都是全国价格上升最快的地方)预计今年会下降1.6%，而且在2013年会下降2.5%。

物业价格都在下降，无论是美国、爱尔兰、西班牙或者更近一点的英国。衰退期之后历史性低的借贷成本掀起了又一轮的购买热潮和房地产市场的投机行为。

在2010年初期，每年房屋销售量和房价都呈现两位数上升。来自一个产业集团的数据显示，自2009年3月金融危机最低谷时期以来，加拿大房价上升了近三分之一。

债务负担高企

房地产的繁荣帮助加拿大更快地从经济衰退中走出来，其速度比美国更快。同时它也引起了在不远的将来房价出现较大修正的恐慌。

加拿大银行行长马克·卡尼和财长吉姆·费拉逖都表示出对高债务负担的担忧，加拿大人主要受历史性低利率的诱惑才去购房。

家庭债务水平正在接近美国房市崩溃前的水平，那时候美国房价下跌超过了三分之一，而且目前还没有显示出有意义的恢复迹象。加拿大信用市场的债务和收入比率在今年第一季度达到创纪录的高度152%。

一些经济学家像在BNP Paribas的布里克林·德怀尔(Bricklin Dwyer)对加拿大的经济非常担忧，虽然其经济增长超过同行的七国工业集团国家，但是一旦住房市场转向，加国经济就会遭受巨大冲击。全球最近的经验表明，这是房地产市场繁荣时期经常会出现的状况。

“加拿大住房市场是否面临着硬着陆，这主要取决于家庭风险首先是否正确地被定位。换句话说，加拿大人在申请按揭贷款融资时，如果他们的利率跳涨或者他们的负担发生戏剧性变化，家庭住户拖欠贷款的现象是否会成倍地增长。”Dwyer表示。

如果对住房需求下降的速度过快，那么业主们很快就会发现他们身处水深火热之中。或者他们试图摆脱住房负担将房屋出售时，又会形成一个危险的循环周期。

加拿大银行在上周表示，住房市场回落的威胁是加拿大经济面临的最主要风险之一。“建筑活动的持续高水平和住房市场某些部分的估值过高日益引起人们的关注。”加拿大银行在其半年度的财务系统审查报告中说。

公寓从繁荣到萧条？

算的房屋开工量经季节性调整后再第二季度预计达到216,000个单元，在第四季度会下降到190,000个单元。今年五月按年计算的开工量为211,400个，从四月份的243,800个降了下来。

温哥华和多伦多共管公寓的建设发展快速，现在天际线到处都拥挤着摩天大楼。这也让人担忧，一旦市场发现其供给饱和，供需失去平衡，将会成为市场大崩盘时的触发点。

两座城市中移民的大量涌入，促使了公寓市场的繁荣。市场主要是由海外投资者拿钱支撑的，一旦市场逆转，那公寓建设就算是火上浇油了。

加拿大财长费拉逖从2008年三次收紧贷款规则来冷却房地产市场，市场已经回升。但是在调查的受访者中一半人认为在未来十二个月中政府可能不会再进行干预。

“政府明白，我们目前有一个安全的按揭贷款市场，进一步收紧贷款将会引起政府市场政策性放缓，从而会导致更广泛的宏观经济风险。”房地产分析师Will Dunning表示。