今天是我们家登陆加拿大四周年的日子。在过去的四年里，我们蒙特利尔买卖了3次房产，(从Angrignon有出租单元的DUPLEX，到D.D.O 1999年新的半独立，再到西岛好校区里带花园游泳池的独立HOUSE)。但是就在刚过去的2010年底，我家先生忽然萌发了到温哥华继续打拼的念头，这不说做就做的他以最快的速度从温哥华OFFER了房子，申请贷款后准备飞去温哥华验房前期，突然接到在温居住多年朋友的一通电话劝阻，又最终放弃了那个房子。造成放弃的主要原因在于买房后的生活成本急剧攀升。下面请听我的详细比较。
温哥华的房子不是一般的贵，所以我们下OFFER的房子在温哥华的穷人区：素里，
这个房子市场价在50万左右，地很小，只有2600多尺，房子很新，4+1个卧房，4个卫生间，带室内车库。
下面是房子的外观照片：
相比较我们蒙城的房子市场价40W左右，地接近5000尺，3+1个卧房，2+1个卫生间，带室内车库，带游泳池。下面是区域里类似照片。
言归正传，
温哥华素里区50万较新的房子周围人口密度比较大，白人比例少，印巴人和其他亚裔人群混居占比例较大，优点是房子室内结构设计非常合理，如果你去看过就真的觉得咱们蒙城的房子室内结构设计的保守程度有些超出你想象。
蒙城西岛40多万的较新独立房中2楼带2个卫生间的并不多见。
截止今天很多在蒙城新建的高档房子里2楼竟然还只设计1个卫生间。而温哥华那边10年前的新房里基本90%以上都是2个卫生间在主卧层。
但房子外墙温哥华都是PVC，而我们蒙城的房子至少有1面是砖的。
详细比较两地房子的不同。
1、价格。
这一点无容置疑大家都明白，但我想说的是撇开温哥华的炒房泡沫区，其它宜居区里的房子普遍比蒙城这边只贵10W~20W。但奇怪的是如果你在蒙城银行评估你最多能买45W的房子，到温哥华那边银行至少批准你买60W的房子。由于年份和房屋结构状态近似和购买人群的类似，请允许我拿温哥华50W的房子和咱蒙城35W房子作比较。
2、欢迎税。
在温哥华买一个48万左右的房子你的欢迎税一定超过7600块。
在蒙特利尔买个40万左右的房子你的欢迎税大约在4000块。
3、地(校)税
温哥华48万房子一年地税大约要2000~2800(跟占地面积和房屋估值有关)，但不征收校税。
蒙特利尔西岛40万房子一年地校税加起来一共在3500~5000。
4、房屋保险。
温哥华48万房子的房屋保险要2000块一年，其中40%是地震险。
蒙城40万房子的房屋保险也要1000块一年，不强制你上地震险。
5、房屋能源消耗成本
温哥华48万房子里日常生活主要用天然气+电两部分组成(电费一年要800块燃气费大约2000块每年)，水费一年要700块左右。3方面费用分摊到每个月里要280块。
蒙城西岛40万房子里日常生活主要用电(1500~2200/年)，水费在140块一年。分摊到每个月是180块。
6、维护成本。
温哥华四季如春，屋顶25~30年更换一次。每次花费大约10000块。
蒙特利尔一年2季，屋顶15~20年换一次，每次花费大约8000块。
冬季铲雪服务大约200~300/年.
如果说放弃去温哥华的主要原因其实有3个方面。
第一。校车问题。
在温哥华100%的学校没有免费的校车，不管你住的离学校有多近，你都要在下午2点30分去学校接孩子。如果你夫妻俩上班接不了，就要花钱找DAYCARE帮你接孩子。由于BC省没有公立DAYCARE，所有的幼儿园都是私营，收费非常高，接你孩子放学一个月要450~600元。有些私利学校提供付费校车，学费一个TERM5000块，校车费另算大约在500块。
蒙特利尔这方面就像天堂，不管你是小学还是中学都有免费的公立校车接送你的孩子到家门口。无形当中每月省去500块花费。当然上私利学校也没有免费校车。
第二、车保险问题
温哥华只有一家保险公司垄断全省的汽车保险业务，普通一部车的全年保费在3000元起，不过如果你在加拿大平安驾驶每超过1年就可以得到5%的减免，举个例子说明如果你在加拿大驾龄超过8年最多减免你40%的保费，也就是你最低可以拿到1600一年的最低保费。一旦你在BC省驾车请时刻注意你的安全，别人违规撞你不可怕但千万不要出现因为你的主要责任交通事故，一旦发生每月的保费从150暴涨到400+一个月。以上一定要切记!
在蒙特利尔驾车的你时刻都可以保持笑容，每月保费30~80/辆。出了事故不用怕，什么?保险公司张保费?换公司立马费用省下来(虽说所有保险公司共享你的驾驶信用，但总有变通的中介经纪帮你找到合适的车保险公司)。我们在西岛2部车全年One WAY，一共700多一年(一辆马自达SUV一辆奔驰小卧)。
第三、居住环境问题
温哥华买50万房子的区一般都不会是好区，素里40%的人口是印巴人，RICHMOND40%都是中国人，富豪云集的西温、北温学校里也被中国富二代和官二代都挤满了。如果你将来从事服务行业的话四季如春的温哥华一定是你的最佳选择，因为这里亚裔云集，不管你经营什么你都很容易找到你的客户。
蒙特利尔买40万房子的地区一般都是高档小区，居住人群比例适中，如果买自住房尽量避免买在地铁站附近，因为那里人群流动量大有很多安全隐患。但整个蒙城华人比例很小，经商从政都谈不上什么规模。去看下唐人街新盖的商场里面的人流量就会清楚在蒙城做中国人生意有多难。另外每年冬天12月15日至来年的3月15日之间别忘了给你的爱车换上冬胎。
最后附上比较表格，在这个表格里后面有两种收入设想，一个是我做PART TIME工作，我家低收入情况下的收支预算。另一种是我做FULL TIME工作后理想收入状态下的收支预算。希望给大家一点借鉴
点击上图可以放大，看得更清楚
还是那句老话：风险与机遇共存!温哥华水深生存压力大但机会也多，但不适合像银子不多的新移民前去试水，但你若胆大心细泳姿超美可以放手一搏，没准风雨后现彩虹的就是你!蒙城水深却生存压力小，因为多一些游泳圈保护着你，但池子里人都浮着，想自由泳一下都困难。
网友热议：
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川菜厨子 ：这房子有多少居住面积? |
答复：加上地下室3层面积是2400多尺。不是很大的房子。
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flywind ：表中列的是税前么?不过你们有孩子，基本税都会退回来的，区别不大。像我这样的单身就头大了 |
答复：税后
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川菜厨子 ： 西岛 POINTE-CLAIRE 附近老房子的多，所以结构不好。你说的新房子2楼有些还是1个BATHROOM，这也分什么HOUSE，有多大的LIVING AREA。独立HOUSE有些很小，2楼3个BEDROOM，大概房子也就1500，所以一般只有1个BATHROOM。 你说的温哥华房子，地太小了，虽然有这么多房间，但真正LIVING AREA有多大?一般说来蒙特利尔的房价只有温哥华的0.5到0.6 . 我朋友在LANGLEY买了大概65W的房子，在蒙特利尔，同样到DOWNTOWN的距离，大概也就35万-40万。 |
答复：在蒙城西岛，40W是个分界线，40W以上的房子和40W一下的房子明显不在一个档次上。
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DancingElf ：牛!你们全家收支预算每月是4100,怎么能过这么宽裕的生活呢? |
答复：收入4100的话，减去2500的固定支出，剩余1600生活很舒服的我想。
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soleil_lee ：预算表格挺棒的，顶一下!请教你们的贷款年限是多少年?看上去贷款38万每月还款不到1000 很便宜啊 |
答复：我贷款25年5年固定3.70。房款总共38W不是贷款额
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caicai ：如果持有一套房这几年下来帐面上也有这么多赚的啦,在房市只升不跌节节高时期,买进卖出扣掉各种费用未必比长期持有赚的多, 跟炒股票一样. |
答复：这位朋友说的没错，但也不完全对。举个例子：
第一种人比如像我吧，假设4年买卖4套房子，假设首付8W去买第一套房一共花了20W，第二年卖了23W，抛去经纪费和欢迎税假定赚了1W5，同年花22W买第2栋，第3年又把它卖了25W，赚了2万多，再花25W买第3个......如此这般到你卖掉第3个房子花30W买下第4个房子时呢，你银行里的本金应该从当初的8W增加到16W了。
第二种情况，你四年前首付8万去买第一个房子一共花了20W，一直住到4年后的今天，这时候这个房子市场价可能在30W了，随着每月还款次数的增加你的本金也已经到了9万多，但与第一种买房情况的不同是，你只有卖了这套房子你的本金才有可能增加到16W，同时这4年你享受的是第一个房子的居住状态，相比前者后面房子想必会越换越舒适。
也就是说第一种情况体力和精力都会付出多一些，但提前感受多次居住条件改善后的喜悦，而且先把市场上房产升值的部分及时转化成实实在在本金存进银行;后者你房产增值在你没卖前都只是一个概念，你银行里的本金并没有多少变化，但节省了每次换房的精力付出，同时也少了每次换房后的喜悦。
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川菜厨子 ：你对房价太乐观了，20多万的房子一年就能长3W? 没有任何投入吗? |
答复：当然要有些投入的，窗户该换的换，地板该换的换，如果屋顶到了年限也要换，这些都是钱都要投入的，但蒙城的独立房平均每年差不多有10%的升幅，装修的投入你都会在你的售价里把它找回来的。反正我每次卖房抛去装修的投入都还能赚点，不要以为装修的钱都打水漂的话，经验告诉我只要你买的房子状态在好校区里中线或中线以下的话，装修比不装修好卖的多，买家也愿意多给些钱的。
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soleil_lee ：原来如此!但我又有一个问题请教 因为你说你几年内换了几套房子 如果你用的5年固定的利率 但是不到五年比如1年多就卖掉 那银行是不是要收你的违约金呢? 一般来说好像每年可以多还20%的本金 但这样也需要5年才能还清 不知道你家是怎么处理这方面问题的? 谢谢 |
答复：这个问题也困扰过我，不过不用担心，现在你固定5年TERM的贷款在你未到期之前毁约会有罚金，但在之后120天内买到下一个房子还到同一个银行申请贷款的话，在贷款额不变或高于原贷款的情况下，原来的罚金都会100%返还的。
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DancingElf ：如果按照你这个算法，我这套房子住了5年，还翻了6倍以上。5年前我是用2万首付买的这个房子，一直没换。现在如果卖掉，增值部分加上本金，保守点算也会有12万。从2万到12万，有6倍了 |
答复：这个算法只是举例，不一定适合每个家庭都那么去做。但我每买下一个房子就投入至少2W去装修它，卖的时候也能给我1~2W的回报，
不过今年最后这次卖的并不好，因为想着有可能去温哥华，就把东西全留给买家了，新冰箱新炉头新洗碗机新洗衣机新烘干机3+2+1沙发电视音响床和柜子还有饭桌和6把椅子几乎屋里的东西都送给了下家，自己现在一算将近2万5的东西。如果这些东西留给自己用可以省下2W多的资金啊。
如果不去温哥华碍于面子也不好意思向买家要还一些东西。哎一时冲动惹的祸。
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DancingElf ：我不这么认为，5年前我是用2万首付买的这个房子，一直没换。现在如果卖掉，增值部分加上本金，保守点算也会有12万。从2万到12万，有6倍了。 |
答复：你现在的房子市值多少心里面应该有数吧?减去当初的购买价算算是不是平均一年有2~3万的增值?
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KerryHight ：很同意!常常听到这样的话：马上要卖房子了，把xxx赶紧装修一下。那为什么不早些装修，该换的换，该修的修，房子卖得好，自己也享受了多开心! |
答复：就是这个意思，很多人都是快卖房子时才装修，为什么不入住时就装修享用呢?
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oleil_lee ：你一个人买那么大的房子干嘛?好奇下 难道是开家庭旅馆吗? |
答复：家庭旅馆很赚钱的，温哥华的朋友就是例子，2007国内来时带了12万，当年付首付贷款买了个DUPLEX把楼上隔出几个房间短租给新移民，一年后就又买了第2个......去年赶上RICHMOND华人聚集区房价爆炒，60万的房子卖了，自己买了个75W的HOUSE，今年旁边邻居同样的房子卖了140W。他跟我老公说准备明年卖了房子将自己搞成“财务自由”的人，40岁不到直接退休了竟然，上哪说理去
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NNN2008 ：可是蒙特利尔的气候是在没法和温哥华比啊!我纠结啊。。。 |
答复：说的对，我已更新了。气候原因蒙特利尔冬天必须换冬胎，温哥华四季如春对旅游行业和其他服务行业都提供了一个很好的气候条件。
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DancingElf ：Split level正是我现在要找的房子,因为老人住在一起,最好有独立的空间.而且cottage的卧室全在二楼,楼梯太高,老人也受不了.如果卧室全在同一层,晚上他们频繁地起夜,睡得浅,走来走去,年青人也受不了。当然Split level的缺点就是living room和 family room基本上不会在一起,主要level的空间会比较小.有得必有失。昨晚给一个80年代的Split level下了offer, 面向东北, 现在正在 crossing finger希望能拿下这个房子。 |
答复：祝你一切顺利!有什么心得早点告诉大家，让我们也涨涨经验。
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DancingElf ：不,在Kirkland.只有一个车库,没办法.但是location很好,主要是老人住的level有两个房间,不光只是一个卧室,他们平时起居都不用动,而且步行到很多店,他们平时可以走走.唉,现在买房子就是为了老人和孩子,我们就是挣钱养家的主力. 不过我们的补偿就是主卧室层的卫生间有10平米以上大,我喜欢宽敞的卫生间,呵呵. POINTE CLAIRE前不久是有一个非常好的SPLIT LEVEL,我们看到的当天就有两个offer,没抢到. 那个房子离我家宝宝的daycare步行只有不到5分钟. 刚刚接到电话,offer accepted,但主人要求签字后还白住两星期,我们商量一下也同意了.这家人已看中另一个房子,下了conditional offer,出价已经属于非常厚道的,急着出手拿到另一个房子,所以多住两周也没什么. 我们可能是最好商量的买家之一了,上次买房子,卖家要求再过4~5个月才搬走,我们也没二话. |
答复：祝厚道的一家人好事成双。 Kirkland.区很好，估计你OFFER的房子应该在在40号高速北面对吗?ST-CHARLS右边有一片豪宅区，房子都好漂亮。不过ST-CHARLS路左边的房子老些价格便宜些但因为更靠近好的学校所以性价比也不错的。要想买到新些大写漂亮些 的房子Kirkland.区上面的Pierrefonds west有一小片房子也不错的
