根据一份最新的报告，澳洲的房地产市场正在经历一代人才会碰到一次的巨大转变，因为越来越多的潜在置业者不愿背负债务，因此选择置身于房市之外。与此同时，各大银行为了提高房贷量开始重新玩火，纷纷增加贷款成数（loan-to-value ratios，LVR），部分放贷比例甚至高达95%。

澳洲富士通（Fujitsu Australian）的抵押市场报告指出，银行必须进行自我调适，以适应房贷需求减弱的“新常态”，并称房贷数量或将骤跌至仅有全球金融危机爆发前一半的水平。

该报告的合著者，澳纽富士通（Fujitsu Australia & New Zealand）的执行董事Martin North称，“在未来几年里，我不认为澳洲房市能够恢复至2000年代中期时的蓬勃水平。”

1992年至2006年间，房贷以15.2%的年率不断扩张，这主要是受驱于储行降低利率，以及因业主所有房产价值不断提高而催生的“零首付款”（free deposit）风潮。该报告指出，在这段时间里，澳洲人同样也提高了他们房产的贷款成数，从而使贷款增幅“持续增长”。而LVR的提升则促进了对房贷的需求量。

North称，澳洲目前的平均抵押成本已经是2005年两倍了。“近三分之一的房奴几乎没有流动现金。生活成本提高，再加上负资产净值，这让许多房贷持有人生活在极端且长期的压力之下。”

这项研究还显示，目前澳洲四大商行提供的平均LVR也从不久前的64%增至68%。报告指出，当下银行为首置业者提供的LVR通常在90%-95%之间。而有些银行甚至更加铤而走险，将这一比例提至95%-100%。

自金融危机于2007年首次浮出水面以来，房贷的增幅便被削去了近一半，只余8.3%。2012年以及未来数年很可能将延续这样的慢速增长。

报告指出，“我们认为未来的房贷增幅将会反映出基本的因素，包括正常化的贷款成数、适度的投资房贷款增幅以及越来越严格和昂贵的商业物业投资等，因此新屋开工率势必将承受重压。”

需求减弱

虽然澳洲的可负担性住宅存在多达18万的缺口，但是房贷的需求量却已经开始走下坡路了，这是过去几年里房价下滑的主要因素之一。房市已经开始显现出承压的迹象，去年一年更是陷入泥足不前的困境。

周二，惠誉评级公司（Fitch Ratings）称，在2011年第四季度，房贷滞纳比例出人意料地上升了，拖欠30-59天的人数从1.52%增至1.57%。惠誉指出，房价下滑——去年跌幅达4.8%——是当季抵押市场表现消极的唯一关键因素。

根据RP Data于本周公布的2011年12月季度的《抵押资产报告》（Equity Report），目前全国有6.4%的房产价值已经跌破购入价。

     但是房市前景也并非毫无阳光。澳盛银行（ANZ）于周三公布的一份区域性报告预测，偏偏低的房贷利率和上扬的薪资收入将提高住房的可负担性，帮助澳洲住宅房市场在2012年获得支撑企稳。